Querétaro atraviesa uno de los momentos más decisivos de su historia reciente: consolidar su liderazgo industrial en medio de la llegada masiva de data centers y resolver sus desafíos en infraestructura, energía, agua y planeación urbana.
Durante un encuentro convocado por Inmobiliare Connect, diferentes expertos, desarrolladores, empresarios y brokers analizaron las oportunidades que tiene el estado para posicionarse como uno de los principales polos industriales del país.
En representación de Inmobiliare Connect, estuvieron presentes los socios y directores Erico García y Guillermo Almazo, quienes afirmaron que estos eventos permiten generar una visión integral desde múltiples ángulos.
Como ejemplo, Antonio Matas, socio fundador de SITE Solución Inmobiliaria, dijo que el éxito de Querétaro se debe a un proceso de integración regional de largo plazo. “La consolidación del mercado es clave. Querétaro es la punta de lanza y la industria ha sido siempre el gran motor que detona el 100% del crecimiento de la región”.
Agregó que este crecimiento impulsó a diferentes sectores institucionales, comerciales, de oficinas y de servicios. En este contexto, comentó que SITE está involucrado en todos los segmentos, apoyando a desarrolladores con sus proyectos finales, desde la búsqueda de tierra hasta la comercialización del mismo.
Como ejemplo, Alejandro Kahan destacó a Kaizen Industrial Park Querétaro, proyecto del cual es director comercial y que hoy cuenta con un terreno de más de 500 mil metros cuadrados y atrayendo a más de 150 empresas al estado.
Estado con conectividad para la industria automotriz
Mariana Rivera, directora comercial de Finsa en Bajío, destacó la ubicación estratégica del estado, debido a la cercanía con Ciudad de México y la conectividad con toda la región y el norte del país.
“Finsa es un desarrollador industrial, pero también cuenta con un brazo que hace los arrendamientos. Todo lo hacemos a través de nuestras empresas y aquí en Querétaro ya tenemos tres parques industriales: Finsa 1 con 87 hectáreas, Finsa 2 con 28 hectáreas en la zona aeropuerto, donde hay más escapes de energía, y Finsa 3 en la salida a SLP, con 73 hectáreas, el cual empezó a desarrollarse hace cinco años y ya cuenta con el 70% de ocupación”.
Agregó que para empresas automotrices y de autopartes, la logística eficiente es clave para la operación. En este sentido, la cercanía de Querétaro con la Ciudad de México y el norte del país facilita la distribución nacional y acceso a puertos fronterizos.
“Una de las ventajas del estado es la carretera 57, la cual cruza la entidad y conecta con regiones clave para las ensambladoras, lo que logísticamente es una ventaja competitiva”.
Por su parte, Sergio Pérez, socio de SITE Solución Inmobiliaria, comentó que Querétaro no es el estado más barato, pero ofrece más garantías, estabilidad y certidumbre. “Aunque en Guanajuato el precio de la tierra baja 15%, la demanda sigue estando del lado de Querétaro por esa estabilidad”.
Antonio Matas agregó que la adaptación que tiene Querétaro no ha dejado de crecer, siendo un estado que consolida el crecimiento de la industria con la proveeduría con los clústeres que se han integrado.
“En la región, todos los sectores han crecido desde hace varios años y se han definido nichos como el aeroespacial o automotriz. La fortaleza del sector sigue siendo punta de lanza, y vemos que están entrando nuevas generaciones y que las propias empresas consolidadas empiezan a ser líderes. Vemos un futuro de gente muy joven atendiendo el crecimiento del país”.
En general, los expertos enfatizaron que el modelo de especialización por clústeres fortalece indirectamente a todos los sectores, ya que un ecosistema industrial diversificado eleva la calidad del talento técnico y la proveeduría local.
Garantizar agua y electricidad detonarán la llegada de firmas a Querétaro
Respecto a la garantía energética e hídrica para los proyectos, Raúl Arroyo, socio fundador de Industrial Gate, explicó que no es que no haya generación, sino que falta distribución. “La red de media tensión está saturada, y subirla multiplica los costos de inversión. Hoy, cuando analizamos una inversión, nos preguntamos en cuánto tiempo se conseguirá energía y agua. Antes era un trámite de uno o dos años; hoy estamos hablando de procesos de cinco o siete años”.
Sobre la nueva legislación en torno a pozos, agregó que ya no es posible ejecutar proyectos que dependan de concesiones heredadas, ya que ahora es el gobierno quien determina la asignación de estos derechos. Dicha medida modificó las reglas para el acceso al recurso hídrico, insumo clave para el sector industrial.
Sergio Pérez profundizó sobre la disponibilidad y la generación de energía. Compartió que el área urbana de Querétaro se alimenta de dos termoeléctricas, una cerca de la carretera hacia Ciudad de México y la otra en San Luis de la Paz, rumbo a San Luis Potosí.
“Entre ambas tienen más capacidad de lo que se está generando al día de hoy, pero el gran reto es la distribución, porque en media tensión está completamente saturada”.
Además, puntualizó que conectar una subestación a una red de distribución de 100 mil voltios, en lugar de 32 mil voltios, representa una mayor inversión requerida. “El cambio de nivel de tensión implica un aumento sustancial en el costo de la subestación y de toda la infraestructura asociada”.
Sobre esto, Antonio Matas alertó que la infraestructura eléctrica y la regulación del agua van a ser el gran capítulo de los próximos 18 a 24 meses. “Todo el modelo de desarrollo inmobiliario industrial se verá afectado”.
Moisés Ramírez, director de Desarrollo de Negocios en Beck Group, señaló que la falta de certidumbre en los tiempos de conexión eléctrica y abastecimiento de agua impacta directamente la toma de decisiones de inversión. También, compartió que hay firmas con amplia experiencia como Beck Group, con más de 32 años operando en el diseño y la construcción.
En un panorama positivo, Rodrigo Villaseñor, socio fundador de SITE Solución Inmobiliaria, consideró que Querétaro está en una zona estratégica y favorecida, debido a que recibe múltiples líneas de alta tensión por estar en el centro. “Esto garantiza disponibilidad en ese nivel. El problema está en la distribución, particularmente en la media tensión, que es donde se conectan los parques industriales”.
Sin embargo, externó que la preocupación del desarrollador se enfoca en los tiempos, la regulación y las respuestas de CFE sobre dónde conectarse, por lo enfatizó que una iniciativa es la cogeneración, como una nueva alternativa con los terrenos que tengan las condiciones para que sigan las garantías que se prometieron.
“Hace diez años no era un tema. Hoy desarrollar un proyecto únicamente con CFE implica incertidumbre en tiempos, aun teniendo los permisos en papel. Después pueden surgir conflictos y no hay margen de maniobra”, explicó.
Data centers serán motor del mercado industrial de Querétaro
Para los expertos, el crecimiento de los data centers fue identificado como uno de los fenómenos más importantes del mercado actual.
Moisés Ramírez aseguró que estos complejos detonan inversión para el Bajío, así como el desarrollo de infraestructura y servicios, como vivienda y comercio. Destacó ejemplos como oData o NVIDIA, destacando su preferencia por el estado, por la conectividad y el ecosistema de operación que se ha creado.
Raúl Arroyo también señaló que todos los operadores de este tipo de proyectos que han llegado a México, apostaron por Querétaro. No obstante, detalló que estos complejos pueden consumir la energía equivalente a todo un parque industrial. “La cogeneración ayuda, pero con un tope de 20 megas no alcanza para proyectos de hiperescala como estos”.
Añadió que, en el caso de los centros de datos de hiperescala, el desarrollo suele planificarse por fases para optimizar inversión, infraestructura y capacidad operativa. “Un proyecto que contemple 600 MW no se construye en una sola etapa, sino que puede dividirse en cinco o seis fases progresivas, cada una diseñada para habilitar una porción significativa de la capacidad total”.
Mariana Rivera de Finsa completó que el desarrollo parte de una combinación entre la infraestructura ya instalada y la capacidad de expansión prevista. “Actualmente se cuenta con una subestación eléctrica de 30 MW, con posibilidad de ampliarse otros 30 MW adicionales”.
Consideró que la demanda final dependerá del tipo de empresas, ya que no es lo mismo atender operaciones de manufactura, cuyo consumo puede optimizarse e incluso apoyarse con esquemas de energías renovables, que incorporar data centers, que requieren mayor carga eléctrica constante.
En este sentido, Alexia Hernández, Directora de ventas y marketing en Kinenergy, subrayó la importancia del diseño desde etapas tempranas. “No basta con tener energía y agua; el riesgo real está en no asegurar un buen diseño y un commissioning adecuado. Eso es lo que realmente pone en peligro la operación de un data center”.
Cabe señalar que Kinenergy cuenta con 16 años de experiencia en consultoría y diseño de ingenierías MEP, así como en Commissioning para proyectos de infraestructura de operaciones críticas. “Desde la etapa conceptual, aseguramos a todos nuestros clientes privados para evitar sorpresas, principalmente en el tema de costos y operativos”.
Incertidumbre comercial y falta de tierra
Sobre el desempeño del sector, Rivera señaló que la logística y distribución no se han detenido, sino que siguen creciendo debido al comercio electrónico. Sin embargo, la manufactura se ha visto más afectada por la incertidumbre de los aranceles.
Del mismo modo, Alejandro Kahan reiteró que, si bien la disponibilidad de grandes terrenos y naves han permitido el crecimiento logístico en Querétaro, el tema de los aranceles han traído incertidumbre y frenado inversiones en manufactura y ensamble.
Raúl Arroyo coincidió en que la incertidumbre comercial, principalmente por la situación con Estados Unidos, frenó muchas decisiones, congelando proyectos planeados para Querétaro. “Los clientes nos decían que querían entrar, pero no sé si el arancel será del 10, 16 o 25 por ciento”.
Respecto a la tierra, Sergio Pérez destacó la escasez como un factor decisivo al momento de iniciar nuevas obras. “No hay tierra. Los que compraron con anticipación hoy tienen una ventaja brutal. En 18 meses los precios subieron entre 30 y 40%”, afirmó el empresario.
A pesar de este entorno complejo, la expectativa general de los ponentes fue positiva. “No hemos dejado de recibir requerimientos. Este primer semestre será de planeación, pero creemos que el segundo semestre traerá una reactivación clara”, comentó Mariana Rivera.
Por su parte, Antonio Matas mencionó que el desarrollo industrial de Querétaro sigue siendo un “termómetro positivo del país”, con bases sólidas para seguir creciendo. Asimismo, los participantes coincidieron que la entidad no atraviesa una crisis, sino una fase de estabilización tras varios años de fuerte expansión, con demanda activa, aunque con procesos de decisión más largos, mayor cautela financiera y un enfoque más selectivo en los proyectos.
Mariana Rivera completó afirmando que al inicio del año, la tendencia del sector automotriz ha estado marcada por la incertidumbre en torno a los aranceles, particularmente en el segmento de autopartes Tier 2 y Tier 3, cuyas decisiones dependen de las armadoras.
“Aunque algunos proyectos en Querétaro parecían viables incluso bajo escenarios de aranceles elevados, en varios casos la instrucción fue reubicar las inversiones hacia Estados Unidos u otros mercados. Muchos procesos de RFP se mantienen en pausa: no se trata de cancelaciones definitivas, sino de planes temporalmente congelados que podrían reactivarse una vez que haya mayor claridad en el entorno comercial”.
Estado que apuesta por crecimiento sostenible, ordenado y coordinado
Para 2026, los expertos consideran que el reto de Querétaro no es solo crecer, sino hacerlo de manera sostenible. Antonio Matas señaló que el estado debe priorizar el crecimiento industrial planificado, tecnológicamente avanzado y alineado a su capacidad real de infraestructura, más que un crecimiento acelerado sin control.
“La fortaleza del Bajío es la consolidación de nichos específicos, como aeroespacial y ahora los data centers. Esta especialización permite generar cadenas de proveeduría sólidas y detonar otros segmentos inmobiliarios como vivienda, comercio y servicios”.
En este sentido, Raúl Arroyo, advirtió que, pese a no existir la infraestructura adecuada para ejecutar los proyectos al ritmo que se quisiera, se debe desarrollar crecimiento ordenado y coordinado con planeación, evitando la sobreoferta sin respaldo técnico.
Respecto al sector logístico, Mariana Rivera, afirmó que este seguirá creciendo debido al consumo interno y la ubicación estratégica de sus corredores, fortaleciendo el equilibrio entre dinamismo y viabilidad operativa.
Por su parte, Moises Ramírez subrayó la importancia del diseño eficiente desde etapas tempranas para evitar sobrecostos y reducir impactos operativos, lo que apunta hacia un crecimiento basado en ingeniería inteligente y certificaciones.
Por: Juan Rangel
Este es un artículo de la edición 156 de la revista Inmobiliare Connect, dale CLIC AQUÍ para descargar.
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