Querétaro atraviesa uno de los momentos más decisivos de su historia reciente: consolidar su liderazgo industrial en medio de la llegada masiva de data centers y resolver sus desafíos en infraestructura, energía, agua y planeación urbana.
Durante un encuentro convocado por Inmobiliare Connect, diferentes expertos, desarrolladores, empresarios y brokers analizaron las oportunidades que tiene el estado para posicionarse como uno de los principales polos industriales del país.
En representación de Inmobiliare Connect, estuvieron presentes los directores Erico García y Guillermo Almazo, quienes afirmaron que estos eventos permiten generar una visión integral desde múltiples ángulos.
Como ejemplo, Antonio Matas, socio fundador de Site Solución Inmobiliaria, dijo que el éxito de Querétaro se debe a un proceso de integración regional de largo plazo.
“La consolidación del mercado es clave. Querétaro es la punta de lanza y la industria ha sido siempre el gran motor que detona el 100% del crecimiento de la región”.
Agregó que este crecimiento impulsó a diferentes sectores institucionales, comerciales, de oficinas y de servicios.
En este contexto, comentó que Site está involucrado en todos los sectores, apoyando a desarrolladores con sus proyectos finales, desde la búsqueda de tierra hasta la comercialización del mismo.
Como ejemplo, Alejandro Kahan destacó Kaizen Industrial Park Querétaro, proyecto del cual es director comercial y que hoy cuenta con un terreno de más de 500 mil metros cuadrados y atrayendo a más de 150 empresas al estado.
Estado con conectividad pero con demanda de energía y agua
Mariana Rivera, directora comercial de FINSA en Bajío, destacó la ubicación estratégica del estado, debido a la cercanía con Ciudad de México y la conectividad con todo el Bajío y el norte del país.
“Finsa es un desarrollador industrial, pero también cuenta con un brazo que hace los arrendamientos. Todo lo hacemos a través de nuestras empresas y aquí en Querétaro ya tenemos tres parques industriales”.
Por su parte, Sergio Pérez, socio de Site Solución Inmobiliaria, comentó que Querétaro no es el estado más barato, pero ofrece más garantías, estabilidad y certidumbre.
“Aunque en Guanajuato el precio de la tierra baja 15%, la demanda sigue estando del lado de Querétaro por esa estabilidad”.
Respecto a la garantía de energía eléctrica y agua para los proyectos, Raúl Arroyo, socio fundador de Industrial Gate, explicó que no es que no haya generación, sino que falta distribución.
“La red de media tensión está saturada, y subir a alta tensión multiplica los costos de inversión. Hoy, cuando analizamos una inversión, nos preguntamos en cuánto tiempo se conseguirá energía y agua. Antes era un trámite de uno o dos años; hoy estamos hablando de procesos de cinco o siete años”.
Sobre esto, Antonio Matas alertó que la infraestructura eléctrica y la regulación del agua van a ser el gran capítulo de los próximos 18 a 24 meses. “Todo el modelo de desarrollo inmobiliario industrial se verá afectado”.
Falta de certidumbre eléctrica impacta en el desarrollo industrial de Querétaro
Moisés Ramírez, director de Desarrollo de Negocios en Beck Group, señaló que la falta de certidumbre en los tiempos de conexión eléctrica y abastecimiento de agua impacta directamente la toma de decisiones de inversión. También compartió que hay firmas con amplia experiencia como Beck Group, con más de 32 años operando en el diseño y la construcción.
En un panorama positivo, Rodrigo Villaseñor, socio fundador de SITE, consideró que Querétaro está en una zona estratégica y favorecida, debido a que recibe multiples líneas de alta tensión por estar en el centro.
“Esto garantiza disponibilidad en ese nivel. El problema está en la distribución, particularmente en la media tensión, que es donde se conectan los parques industriales”.
Sin embargo, externó que la preocupación del desarrollador se enfoca en los tiempos, la regulación y las respuestas de CFE sobre dónde conectarse.
“Hace diez años no era un tema. Hoy desarrollar un proyecto únicamente con CFE implica incertidumbre en tiempos, aun teniendo los permisos en papel. Después pueden surgir conflictos y no hay margen de maniobra”, explicó.
Data centers serán motor del mercado industrial de Querétaro
Para los expertos, el crecimiento de los data centers en Querétaro fue identificado como uno de los fenómenos más importantes del mercado actual.
Raúl Arroyo señaló que todos los operadores de este tipo de proyectos que han llegado a México, apostaron por el estado. Sin embargo, detalló que estos complejos pueden consumir la energía equivalente a todo un parque industrial.
“La cogeneración ayuda, pero con un tope de 20 megas no alcanza para proyectos de hiperescala como estos”.
En este sentido, Alexia Hernández, directora de marketing de Kinenergy, subrayó la importancia del diseño desde etapas tempranas.
“No basta con tener energía y agua; el riesgo real está en no asegurar un buen diseño y un commissioning adecuado. Eso es lo que realmente pone en peligro la operación de un data center”.
Cabe señalar que Kinenergy cuenta con 16 años de experiencia diseñando y asegurando infraestructura eléctrica, así como ingeniería SMED (Single-Minute Exchange of Die).
“Desde la etapa conceptual, aseguraramos a todos nuestros clientes privados para evitar sorpresas, principalmente en el tema de costos y operativos”.
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