Por Juan Rangel
Con más de 31 mil millones de dólares en producción de autopartes en el 1T2026, así como un récord histórico con crecimiento de 9.5% anual, México llega a la revisión del T-MEC en su mejor momento industrial, afirmó Spot2.mx.
Sin embargo, Vianey Macías, Head de Market Research de la plataforma identificó dos factores críticos que pueden frenar el dinamismo del sector:
°Endurecimiento de reglas de origen en industrias como la automotriz, textil y acero.
°Deficiencias en la infraestructura eléctrica nacional.
Señaló que lo que enfrenta hoy el mercado inmobiliario industrial mexicano es un efecto de “Cisne Gris”, es decir, un riesgo identificado, con señales de advertencia y consecuencias potencialmente severas, que los inversionistas pueden anticipar, aunque no predecir con precisión.
“Estados Unidos tenía claro que no iba a romper el tratado, pero la sola incertidumbre sobre las condiciones de la revisión generó el efecto de un Cisne Gris, un escenario anticipado, frecuentemente discutido y que por fin se materializa”.
Agregó que la industria mexicana tendrá que adaptarse a un entorno de presión arancelaria recurrente, revisión por revisión, al menos durante el mandato de Donald Trump.
Inversionistas buscan certeza para acuerdos comerciales
Para Macías, el temor de un “Cisne Gris” es suficiente para que algunos inversionistas extranjeros adopten una postura de espera, difiriendo compromisos en naves industriales hasta tener mayor certeza sobre las condiciones del acuerdo comercial.
“El posible endurecimiento de las reglas de origen afectaría directamente a sectores con alta concentración en los mercados del norte del país. Los datos del 2T2026 revelan un mercado con músculo, pero vulnerable según la región”.
Monterrey encabezó el inventario industrial del país con 14 millones de m2 y un precio de salida de 7.30 dólares por m2; Ciudad Juárez registró casi 6.0 millones de m2 a 7.10 dólares; Saltillo superó los 4.0 millones de m2 a 7.50 dólares el metro cuadrado.
Por otro lado, Saltillo es el mercado más expuesto a un endurecimiento de las reglas de origen, ya que la industria automotriz representa 35.12% de sus transacciones inmobiliarias industriales, la proporción más alta entre los tres mercados.
¿Cómo ha reaccionado el mercado industrial mexicano?
Monterrey presentó un perfil más diversificado y, por tanto, más resiliente. Los servicios de almacenamiento dominaron con 31.67%, seguidos por automotriz (19.84%), fabricación de accesorios y aparatos eléctricos (8.51%), maquinaria y equipo (6.06%) y equipo de cómputo y componentes (5.92%).
La fabricación de insumos textiles representó 0.12% y las industrias metálicas básicas 2.39%, niveles que amortiguaron el impacto directo de posibles cambios.
Ciudad Juárez mostró el perfil más diferenciado de los tres: la fabricación de equipo de computación, comunicación y electrónica lideró con 20.68%, por encima de la industria automotriz (18.64%).
Los servicios de almacenamiento aportaron 17.20%, y rubros como la industria del plástico y hule (5.70%), la química (5.37%) y la industria del papel (4.22%) completaron un mix más diverso.
“La fabricación de insumos textiles alcanza apenas 0.49% y las industrias metálicas básicas 2.86%, lo que hace de Juárez el mercado con menor exposición directa a los sectores que el T-MEC podría restringir”.
Finalmente, Macias advirtió que el mercado industrial mexicano tiene “los números y el apetito comercial” para seguir rompiendo récords.
“Una política comercial estricta con EE.UU. y las deficiencias en la infraestructura energética nacional dictarán si los millones de metros cuadrados disponibles continúan ocupándose o si se entra en una fase de enfriamiento preventivo”.
Te recomendamos
