La gentrificación en la Ciudad de México ha dejado de ser una tendencia aislada para convertirse en un desafío estructural que requiere soluciones integrales, medibles y sostenibles. En conversaciones recientes dentro del sector, como el panel que moderé en Expo Negocios Inmobiliarios EXNI 2025, quedó claro que necesitamos cambiar el enfoque: menos narrativa de confrontación y más análisis técnico sobre cómo gestionar el fenómeno.
La CDMX se mantiene entre las entidades con mayor proporción de vivienda rentada del país, alrededor del 25% del total de viviendas habitadas, según el Censo 2020 de INEGI, lo que confirma que la demanda por vivir en la ciudad es real y creciente. Sin embargo, la asequibilidad se ha deteriorado, con base en datos del INEGI (ENIGH) y el Índice SHF, entre 2016 y 2024 el ingreso real de los hogares en México aumentó alrededor de 14%, mientras que el precio de la vivienda se duplicó en el mismo periodo.
Esta brecha refleja que, aunque los ingresos han mejorado, no han logrado acompañar el ritmo del mercado. Además, en la Ciudad de México el ticket promedio de una vivienda ronda los 4 millones de pesos, lo que evidencia aún más la distancia entre el poder adquisitivo de los hogares y el costo real de acceder a una vivienda. Esa brecha es hoy el corazón del problema.
Un punto clave es desmitificar la idea de que la renta de corta estancia (tipo Airbnb) es la causa principal del encarecimiento. De acuerdo con estimaciones de los listados actualmente activos, esta oferta representa alrededor del 1% del parque habitacional. Su impacto existe, pero no explica la dinámica general del mercado. El verdadero reto es estructural: la Ciudad de México y su zona metropolitana arrastran un rezago superior a 80,000 viviendas por año, mientras la producción formal registrada se mantiene entre 14,000 y 16,000 unidades anuales, con una tendencia decreciente.
Frente a este panorama, la transformación urbana se vuelve indispensable. La densificación estratégica, acompañada de renovación de inmuebles existentes, es una de las herramientas más efectivas y está alineada con casos internacionales. Ciudades como Barcelona o Londres han utilizado mecanismos de incentivos, actualización de normativas y regeneración de corredores para evitar desplazamientos forzados y permitir que los residentes permanezcan en sus propias zonas.
Otro eje necesario es la integración de instrumentos de inclusión social: desde esquemas de transferencia de potencialidades hasta fondos de vivienda asequible financiados parcialmente por nuevos desarrollos. En ciudades latinoamericanas como Bogotá o Santiago, estos esquemas han ayudado a equilibrar el desarrollo inmobiliario con objetivos de accesibilidad, sin comprometer la viabilidad financiera de los proyectos.
El tercer componente es la inteligencia de datos. La coordinación entre gobiernos, plataformas digitales y desarrolladores debe orientarse a sistemas abiertos de información que permitan monitorear en tiempo real precios, ocupación y absorción por micromercado.
La gentrificación no es un destino inevitable. Es un fenómeno gestionable si se articula una estrategia que combine visión social, modernización urbana y capacidad técnica. La ciudad necesita producir más vivienda. Solo así podremos construir una CDMX incluyente, competitiva y sostenible para las próximas décadas.
Por: Marisol Becerra
Esta es una columna de la edición 155 de la revista Inmobiliare Connect, dale CLIC AQUÍ para descargar.
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