Por: Marisol Becerra, Directora de Estrategia de Datos y Consultoría, MONOPOLIO
Hay algo que ya es evidente en el mercado residencial: seguimos diseñando vivienda para un modelo de familia que ya no es predominante.
La transformación demográfica en México ha sido profunda y bastante rápida. De acuerdo con el INEGI, el promedio de integrantes por hogar pasó de 4.4 personas en el año 2000 a 3.4 en 2024. En paralelo, los hogares unipersonales prácticamente se duplicaron en dos décadas, superando ya los cuatro millones y representando el 12.4% del total. A esto se suma otro dato clave: la relación de divorcios por cada 100 matrimonios se cuadruplicó en el mismo periodo. Y la familia nuclear tradicional, que antes representaba el 71% de los hogares, hoy ronda el 61.5%.
En conjunto, hoy tenemos más hogares, pero más pequeños y distintos entre sí. En el mercado hipotecario, estos cambios ya se reflejan de forma muy concreta. Al analizar más de 3.5 millones de avalúos hipotecarios entre 2019 y 2025, el tamaño promedio de la vivienda financiada en México cerró 2025 en 88.6 m², con una mediana de 65 m² .
Si lo abrimos por tipo de vivienda, la nueva promedia 81.8 m², mientras que la usada alcanza 93.7 m² . La diferencia es clara: hoy se está produciendo vivienda más compacta que la que se construía hace algunos años.
Más que hablar de una reducción, lo que vemos es un ajuste. El contexto cambió, y el producto también. Esto se ve muy claro en la vivienda menor a 60 m². Hoy representa cerca del 43% de las transacciones hipotecarias, y dentro de este segmento, casi el 85% tiene dos recámaras.
En la práctica, el mercado está resolviendo en menos espacio configuraciones que antes requerían más metros. Por eso la conversación cambia: ya no es solo cuánto mide la vivienda, sino qué tan bien funciona. También se refleja en cómo se están tomando las decisiones de compra. Hoy, el 57% de las hipotecas se destinan a vivienda usada.
Sí hay un tema de metraje, porque la vivienda usada ofrece en promedio casi 12 m² adicionales. Pero no es solo eso. También hay una preferencia clara por ubicación: zonas consolidadas, con servicios, conectividad y vida urbana. Eso cambia la forma de entender el valor. El producto importa, pero cada vez pesa más el entorno.
Cómo se está habitando hoy la vivienda
El uso del hogar también cambió. Hoy es un espacio de trabajo, de convivencia y de conexión. Eso eleva la importancia de cosas que antes no pesaban tanto: buena conectividad, espacios flexibles y áreas comunes que realmente se usen. Al mismo tiempo, empieza a importar más cómo se opera el inmueble. Seguridad, mantenimiento, administración y procesos claros ya forman parte del valor que percibe el usuario.
En este contexto, modelos como el multifamily empiezan a ganar terreno. En la Ciudad de México, este tipo de proyectos ya supera las 12 mil unidades, con ocupaciones promedio por encima del 85%, lo que confirma que hay una demanda clara por esquemas de renta bien operados.
Aquí el diferencial no está solo en el espacio privado, sino en la experiencia completa. La escala, la operación profesional y la consistencia en el servicio empiezan a marcar diferencia frente a la oferta tradicional. Todo esto refleja algo bastante claro: la demanda ya no es homogénea. Hoy conviven distintos perfiles, desde personas que viven solas hasta familias pequeñas o hogares en transición, con necesidades distintas.
Esto abre una oportunidad importante para el sector. Más que seguir empujando una sola tipología de vivienda, el mercado empieza a pedir una oferta más diversa, donde el diseño, el financiamiento y el modelo de uso respondan mejor a esa variedad de hogares. El contexto no va a cambiar en el corto plazo. El suelo seguirá caro y la presión en precios también. Pero incluso así, el mercado ya se está moviendo.
La conversación ya no está en si la vivienda debe cambiar, sino en qué tan rápido logramos alinear con cómo se vive hoy.
Este es un texto de la edición 157 de la revista Inmobiliare, dale CLIC AQUÍ para descargar.
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