En un entorno marcado por la volatilidad económica, el incremento de los costos de construcción y una mayor cautela por parte de los inversionistas, los desarrolladores inmobiliarios enfrentan el reto de identificar mercados capaces de sostener su crecimiento en el largo plazo.
De acuerdo con un análisis realizado por la firma Revo RE, Monterrey, Valle de México, Saltillo, Chihuahua y Cancún destacan como las plazas más atractivas para quienes buscan expandir sus operaciones de manera estratégica y con fundamentos sólidos.
Según Francisco Escobosa, CEO de Revo RE, la decisión de abrir operaciones en una ciudad requiere una evaluación distinta a la de adquirir un terreno para un proyecto puntual.
“La clave operativa del éxito radica en distinguir analíticamente entre elegir dónde comprar un terreno para un proyecto inmediato y elegir dónde abrir plaza asumiendo una estrategia estructural. Quien decide comprometerse a desarrollar múltiples proyectos en una ciudad durante varios años, toma una decisión de costo hundido alto donde el estado actual del mercado no es suficiente”, señaló.
Para elaborar el índice, la firma priorizó indicadores absolutos como el crecimiento poblacional nominal, el volumen de créditos hipotecarios colocados y el crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB), variables que permiten evaluar la capacidad real de absorción de vivienda y la fortaleza económica de cada mercado.
Mercados con potencial inmobiliario en México
Monterrey encabeza el listado como el mercado hipotecario más grande del país. Durante 2024 registró cerca de 50 mil créditos hipotecarios, cifra que supera ampliamente la mediana nacional analizada por la firma. Además, su economía diversificada y su estrecha vinculación con el corredor industrial del norte continúan impulsando la generación de empleo formal y la demanda de vivienda en los segmentos medio y medio-alto.
Por su parte, el Valle de México destaca por liderar el crecimiento económico absoluto del país y ocupar el segundo lugar en crecimiento poblacional. Aunque el aumento en el costo del suelo dentro de la Ciudad de México ha complicado el desarrollo de vivienda económica, el Estado de México mantiene disponibilidad de tierra a precios más accesibles, lo que conserva la viabilidad de proyectos habitacionales en municipios conurbados.
Saltillo sobresale por registrar el mayor PIB per cápita dentro del estudio. Su fortaleza económica está respaldada por el clúster automotriz y la actividad industrial del noreste mexicano, factores que han consolidado una demanda solvente para vivienda de nivel medio y medio-alto.
En el caso de Chihuahua, el análisis identifica uno de los crecimientos más dinámicos de los últimos años. El auge del nearshoring y la expansión de la actividad industrial vinculada a la frontera norte han impulsado significativamente la colocación de créditos hipotecarios entre 2022 y 2024, posicionando a la ciudad como una de las más atractivas para nuevas inversiones.
Cancún completa el ranking gracias a su acelerado crecimiento poblacional y económico. No obstante, la firma advierte que los desarrolladores deben monitorear cuidadosamente los niveles de inventario para evitar participar en mercados sobreofertados. En este destino, la mayor oportunidad se encuentra en la vivienda media y media-alta orientada a residentes permanentes y trabajadores formales.
Aprender de los ciclos del mercado
El estudio señala que la experiencia reciente de Tulum demuestra los riesgos de basar decisiones de largo plazo únicamente en el dinamismo coyuntural de un mercado. En pocos años, el destino pasó de ser una de las plazas más atractivas para la inversión inmobiliaria a enfrentar problemas de saturación, dificultando la comercialización y absorción de numerosos desarrollos.
Para Escobosa, la diferencia entre una expansión exitosa y una que comprometa la liquidez de una empresa radica en la profundidad del análisis realizado antes de ingresar a una nueva ciudad.
“No basta con observar el dinamismo superficial del presente; el verdadero valor patrimonial se consolida sobre bases absolutas de absorción demográfica y capacidad hipotecaria real. Abrir plaza es asumir un compromiso estructural con la ciudad”, afirmó.
Revo RE destaca que, además de las métricas económicas y demográficas, el contexto actual exige considerar factores que suelen quedar fuera de los índices públicos tradicionales.
Entre ellos se encuentra la eficiencia de los gobiernos municipales para otorgar licencias y permisos, ya que los retrasos administrativos incrementan los costos financieros y afectan directamente la rentabilidad de los proyectos.
Asimismo, la firma considera que la incorporación de tecnología, la digitalización de procesos inmobiliarios y el desarrollo de amenidades hiperconectadas serán factores cada vez más relevantes para preservar la plusvalía de los activos en el largo plazo.
En este sentido, el análisis concluye que los datos permiten reducir el universo de opciones a un grupo de mercados con fundamentos sólidos, pero que la decisión final de expansión debe complementarse con una evaluación integral de las condiciones locales y de las perspectivas de crecimiento sostenido de cada ciudad.
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