El mercado inmobiliario industrial de la Ciudad de México (CDMX) y su Zona Metropolitana (ZMVM) cerró 2025 con un récord histórico de absorción bruta de 1.6 millones de metros cuadrados (m2), indicó CBRE en su Reporte Marketview Industrial.
De acuerdo con la consultora internacional, esta tendencia fue impulsada por pre-arrendamientos y renovaciones en corredores estratégicos como Cuautitlán, Tepotzotlán, Tultitlán (CTT) y Zumpango-AIFA.
“Este desempeño confirma la fortaleza del sector y su papel clave en la cadena logística y manufacturera del país”.
Además, el informe detalló que la demanda se mantuvo sólida a lo largo del año, aun con la incorporación de nueva oferta.
Francisco Muñoz, VP ejecutivo de Industrial y Logística de CBRE México, señaló que, al cierre de 2025, la tasa de vacancia se ubicó en 2.7%, equivalente a 332 mil 710 m2 disponibles. Esto representó un incremento anual de 0.9 puntos porcentuales respecto al 4T2024, derivado del ingreso de nuevos proyectos al inventario”.
“La ZMVM mantuvo cifras altas de absorción bruta, acumulando 1.6 millones de m2 comercializados, la cifra más alta registrada históricamente”.
Nueva oferta y actividad constructiva
Durante 2025 se incorporaron más de 700 mil m2 de nueva oferta clase A, con Cuautitlán concentrando el 64%, seguido por Tultitlán (16%) y Zumpango-AIFA (10%).
El inventario industrial total alcanzó 12.29 millones de m2, un crecimiento anual de 6.2%, distribuido en 10 submercados de la Zona Metropolitana.
Por su parte, el pipeline de construcción cerró el año con 703 mil 561 m2 en desarrollo, de los cuales 46% ya se encuentra pre-arrendado, con precios de salida que oscilan entre 7.50 y 13.50 dólares por m2 mensuales.
Es importante destacar que el corredor Zumpango-AIFA lidera la construcción activa, con el 43% del total en la ZMVM.
Inversión extranjera y perfil de la demanda industrial en CDMX
Según CBRE, la fortaleza del mercado industrial se vio respaldada por el flujo de capital extranjero. Al primer semestre de 2025, el Estado de México captó 2.32 mil millones de dólares en Inversión Extranjera Directa, equivalentes al 7.0% del total nacional y un crecimiento anual del 46 por ciento.
Estados Unidos se mantuvo como el principal inversionista con el 27%, seguido por Alemania, Países Bajos y Canadá.
En términos de absorción, el sector logístico concentró el 91% de la superficie comercializada, seguido por un 7.0% del E-commerce.
Por origen de las empresas, México encabezó la demanda con el 46%, seguido por Estados Unidos (19%), Francia y Corea del Sur (9% cada uno) y Argentina (8%).
Finalmente, la consultora indicó que las perspectivas para 2026 se mantienen positivas, con un mercado activo y un pipeline robusto en planeación.
“Destaca Zumpango-AIFA, con 2.2 millones de m2 proyectados, seguido por el corredor CTT con 978 mil m2. Del total, 68% corresponde a proyectos Build to Suit, mientras que el resto serán desarrollos especulativos”.
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