Cuando se trata de invertir, el sector inmobiliario suele ser una de las opciones más populares. Conceptos como rentas, plusvalía o apreciación suenan sencillos y predecibles. Sin embargo, un error común es pensar que las propiedades siempre aumentan de valor, sin importar el entorno económico. Nada más lejos de la realidad: entender los ciclos inmobiliarios es lo que diferencia a un buen inversionista de uno con suerte.
El ciclo inmobiliario atraviesa fases muy similares a las del ciclo económico: expansión, desaceleración, recesión y recuperación. Cada una refleja un comportamiento distinto del mercado y está influida por factores como las tasas de interés, la oferta y la demanda y el crecimiento económico.
Invertir a lo largo del ciclo: la clave para maximizar retornos
Para obtener mejores resultados en el sector inmobiliario, lo recomendable es mantener inversiones a lo largo de todo el ciclo; es decir, diversificar por añadas o vintages. De esta forma, el rendimiento promedio incorpora tanto las cosechas excepcionales como las menos favorables, y se reduce el riesgo de concentrar las inversiones en los periodos menos propicios.
Esta estrategia también ha demostrado su eficacia en la bolsa de valores: los inversionistas que compran en distintos momentos y, por lo tanto, a diferentes precios, suelen obtener un perfil de retorno ajustado por riesgo más sólido que quienes concentran todo su capital en un solo punto del tiempo.
Financiamiento estratégico en mercados cíclicos
Para que esta estrategia funcione, el apalancamiento debe de estar bien gestionado.
Una mala estructura de deuda puede ser catastrófica, obligando a vender activos a descuento o incluso a perderlos durante una recesión.
Un financiamiento estratégico tiene tres características clave:
- Plazo adecuado: la duración del préstamo debe ser mayor al tiempo previsto de mantener la inversión. Esto brinda flexibilidad y evita tener que vender en un mal momento del ciclo.
- Riesgo de tasa de interés: una adecuada gestión de la exposición a tasas de interés es fundamental. Contratar la mayor parte de la deuda a tasa fija es una buena práctica. También es importante contar con algo de exposición a tasa variables, pero en todos los casos, es necesario contar con coberturas de tasas a niveles adecuados y a largo plazo, ya sea a través de caps o swaps de tasa de interés.
- Apalancamiento controlado: el nivel de deuda no debería superar el 65% del valor del activo, protegiendo el capital comprometido y reduciendo el riesgo en periodos de volatilidad.
- Estructuras híbridas de capital. Para reducir riesgos, es recomendable contar con una estructura de capital sencilla que no contemple estructuras híbridas, por ejemplo, deuda mezzanine o capital preferente. Estas estructuras híbridas, en ciclos expansivos, incrementan artificialmente los retornos del capital común y en ciclos recesivos erosionan rápidamente su valor. Una estructura recomendable incluye deuda senior que no supere 65% del costo total del activo y capital común por al menos 35% del costo total del activo.
Paciencia y visión a largo plazo
Un enfoque de largo plazo, acompañado de una estructura de deuda sana, permite navegar los altibajos del ciclo de manera más segura y maximizar los retornos de largo plazo de las inversiones inmobiliarias.
Por: Rodrigo Conesa Labastida, Managing Principal y Cofundador de Eagle Property Capital.
Esta es una columna de la edición 155 de la revista Inmobiliare Connect, dale CLIC AQUÍ para descargar.
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