Por: Juan Rangel
La Ciudad de México (CDMX) alcanzó un punto de saturación en su mercado industrial, con una tasa de vacancia de apenas el 3.0% y 4.0%, informó Spot2.mx.
De acuerdo con la plataforma, la escasez de tierra dejó de ser un reto para convertirse en el principal cuello de botella del sector, obligando a desarrolladores e inversionistas a transformar el tejido urbano existente para satisfacer la demanda.
“El detonador de esta crisis de espacio es el crecimiento explosivo del comercio electrónico, que en 2025 superó los 77 millones de compradores en línea en México”, indicó.
Agregó que dicha presión logística exige ubicaciones dentro de la mancha urbana, no en la periferia, para garantizar las entregas de última milla.
De oficinas y fábricas a centros de última milla
Vianey Macías, Head de Market Research en Spot2.mx, afirmó que, ante la falta de terrenos, la respuesta del mercado fue la reconversión.
La experta destacó que, tanto antiguas fábricas abandonadas, bodegas obsoletas e incluso edificios corporativos subutilizados, están siendo transformados en centros logísticos modernos.
“La última milla dejó de ser un diferenciador para convertirse en una necesidad operativa. Hoy, modernizar un activo bien ubicado es más eficiente que desarrollar en la periferia”, señaló
Esta tendencia incluye el surgimiento de la logística vertical, especialmente en el poniente de la capital.
“Hoy se construyen edificios de varios niveles con estructuras reforzadas y elevadores de carga para maximizar el rendimiento de predios limitados”.
Foto: Kampus Desarrollos
Centralidad de los complejos intervienen en los precios de salida
Macías consideró que el valor del suelo industrial en la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) ya no depende solo del tamaño, sino de la centralidad.
Actualmente, las rentas oscilan entre los 13.3 y 16.5 dólares por metro cuadrado (m2) mensual, destacando los mercados:
- Centro: Encabeza la lista con rentas de hasta 16 dólares/m2.
- Tlalpan: Se posiciona con 15.08 dólares/m2, impulsado por la reconversión de oficinas.
- Poniente (Naucalpan): Cerca de los 14.50 dólares/m2, clave para abastecer zonas premium como Polanco.
- Vallejo e Iztapalapa: Entre 13.3 y 13.8 dólares/m2, especializándose en distribución de alta velocidad y consumo diario.
Finalmente, comentó que el mercado industrial de la ZMVM avanza hacia un modelo de regeneración donde la capacidad de reutilizar el espacio determinará el éxito de las empresas.
“El valor ya no lo define la escala del inmueble, sino su posición dentro de la mancha urbana. La cercanía con el consumidor final es hoy el activo más cotizado en la capital del país”.
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