La revisión del T-MEC prevista para 2026 y la política arancelaria de Estados Unidos han generado un entorno de mayor cautela en las decisiones empresariales en México. Aun así, el país mantiene un desempeño sólido en inversión y actividad industrial, afirmó Vianey Macías, Head of Market Research de Spot2.mx.
De acuerdo con datos de la Secretaría de Economía, la Inversión Extranjera Directa (IED) manufacturera alcanzó 15 mil 187 millones de dólares (mdd) al cuarto trimestre de 2025.
“Esta cifra representa el 37% del máximo histórico nacional cercano a los 41 mil millones de dólares, lo que sugiere un crecimiento real de la planta productiva más allá de la reinversión de utilidades”.
Pese a la incertidumbre, el sector industrial continuó avanzando, registrando al cierre del 4T2025 más de un millón de metros cuadrados (m2) de arrendamientos industriales a nivel nacional.
“Esta actividad confirma que persiste una expectativa favorable sobre México como plataforma industrial”, agregó Macías.
Renovaciones dominan el mercado industrial ante revisión del T-MEC
Para la experta, la mayor parte de las transacciones correspondió a renovaciones de contratos. Además, las expansiones operativas y los nuevos contratos tuvieron una participación menor, reflejando confianza cautelosa por parte de las empresas.
Macías explicó que el mercado prioriza la continuidad y optimización de sus operaciones actuales mientras evalúan estratégicamente su crecimiento.
“Un ejemplo claro es la Zona Metropolitana de Monterrey, donde la oferta en construcción supera el millón de m2, con precios de salida por arriba de los 7.0 dólares por m2”.
Añadió que en la Zona Metropolitana del Valle de México hay más de 600 mil m2 en construcción y 1.8 millones de m2 en planeación. Respecto a los precios de salida, señaló que estos planeados aumentaron 10.9% anual (10.20 dólares por m2).
“La expectativa es que este patrón se mantenga durante el primer semestre de 2026, previo a la revisión del T-MEC programada para el 1 de julio”, comentó.
Aumenta la búsqueda de naves industriales en México durante 2025
Durante 2025, los usuarios de Spot2.mx agendaron más de 950 visitas a espacios industriales, inspeccionando más de siete millones de m2. Esto representa más del doble de visitas respecto al año anterior y un incremento cinco veces mayor en los metros cuadrados visitados.
“La búsqueda de espacios para manufactura, almacenamiento y logística sigue siendo prioritaria, incluso en un entorno económico más retador”, aseguró Macías.
Detalló que los mercados industriales con mayor demanda en 2025 fueron:
- Zona Metropolitana del Valle de México 3.8 millones de m2 visitados
- Monterrey (más de 1.5 millones de m2)
- Tijuana (340 mil m2)
Querétaro y Guadalajara también destacaron, con poco más de 750 mil metros cuadrados visitados cada una.
“Estos polos continúan atrayendo empresas de los sectores automotriz, logístico, manufactura ligera y comercio electrónico, consolidándose como corredores estratégicos rumbo a 2026”.
En cuanto al tipo de espacio, predominó la demanda por naves mayores a 10 mil m2 para logística y almacenamiento. Al mismo tiempo, los espacios de última milla, de entre mil y dos mil 500 m2, ganaron relevancia en mercados urbanos.
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