El mercado industrial de Monterrey cerró el 4T2025 mostrando fortaleza estructural, aunque con señales claras de desaceleración y ajuste en su ciclo, informó Colliers en su Reporte del Mercado Industrial.
De acuerdo con la firma de servicios inmobiliarios, a pesar del difícil entorno macroeconómico, la región se mantiene como uno de los principales polos industriales de México, impulsada por el nearshoring, la manufactura y el comercio exterior.
En el contexto global, el Banco Mundial pronosticó un crecimiento moderado de entre 2.6% y 2.9%, con una inflación que continúa disminuyendo de forma gradual y tasas de interés que se mantienen elevadas.
Por su parte, la OCDE advirtió que la incertidumbre política y las barreras comerciales siguen limitando la inversión y el comercio, presionando el crecimiento económico.
Inventario industrial de Monterrey alcanza 24.8 millones de m2 al cierre de 2025
En México, el crecimiento económico del 3T2025 se estimó en apenas 0.2% a tasa anual, el nivel más bajo desde 2021. No obstante, el país se consolidó como el principal socio comercial de Estados Unidos por segundo mes consecutivo, con exportaciones por 44 mil 578 millones de dólares en octubre.
“Esto refleja la fortaleza del sector manufacturero y la integración regional”, agregó Colliers.
Dentro de este entorno, el inventario industrial de Monterrey alcanzó 24.86 millones de metros cuadrados (m2) al cierre del 4T2025, distribuidos en mil 949 naves industriales clase A y B en nueve submercados.
El crecimiento anual acumulado fue de 2.6 millones de m2, confirmando la fuerte expansión que ha caracterizado al mercado en los últimos años.
La segmentación del inventario mantuvo un claro predominio de los edificios clase A, con 61% de la oferta total, mientras que los inmuebles clase B concentraron el 39% restante. Durante el cuarto trimestre se incorporaron 547 mil 552 m2 de nueva superficie, cifra superior a la registrada en el mismo periodo de 2024.
A pesar del dinamismo constructivo, la tasa de disponibilidad continuó al alza y cerró el trimestre en 7.0%, cuatro puntos porcentuales por encima del 4T2024. Este incremento respondió a la entrega constante de nuevos proyectos, así como a una absorción que, aunque sólida, comenzó a moderarse.
En términos de demanda, la absorción neta acumulada durante 2025 fue de 1.55 millones de m2, superando en 18% la registrada en 2023 y ligeramente por encima de 2024.
Edificios prearrendados lideran el mercado regional
Para Colliers, un aspecto relevante es que 73% de la absorción del cuarto trimestre estuvo asociada a edificios prearrendados o proyectos build to suit (BTS), lo que reflejó una demanda más estratégica y planificada por parte de los usuarios industriales.
La actividad neta acumulada alcanzó 2.20 millones de m², lo que representó una disminución anual de 5%. A nivel submercado, Guadalupe se posicionó como la zona con mayor actividad durante el trimestre, seguido de Escobedo, ambos beneficiados por su conectividad y cercanía a corredores logísticos clave.
En cuanto a precios, el mercado mantuvo estabilidad. El precio promedio ponderado de renta cerró en 7.00 dólares por m2 al mes. Las naves clase A registraron un promedio de 7.10/m2, mientras que las clase B se ubicaron en 6.59/m2.
“Los rangos de precios muestran una amplia dispersión, desde 5.38 hasta 10.98 dólares/m2 en clase A y de 5.00 a 9.04 dólares/m2 en clase B, dependiendo del submercado y las especificaciones del inmueble.
Respecto a la oferta futura, al cierre de 2025 se monitorearon 27 proyectos en construcción, sumando 1.07 millones de m2, con entregas programadas entre 2026 e inicios de 2028.
Del total, 57% corresponde a proyectos especulativos, mientras que el 43% son BTS. Adicionalmente, existen 20 proyectos en etapa de planeación por 632 mil m2 que podrían incorporarse al inventario entre 2026 y 2029.
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