Por Juan Rangel
El despojo de inmuebles, la invasión de propiedades y los fraudes inmobiliarios dejaron de ser simples disputas entre particulares para convertirse en operaciones de redes delictivas complejas.
Dicho fenómeno acumuló en 2024 más de 28 mil casos en el país, siendo Estado de México, Ciudad de México, Guanajuato, Veracruz y Puebla las entidades con mayor incidencia, con un índice de hasta 90% de impunidad.
En entrevista para Inmobiliare Connect, Lesly Fernanda Valencia, socia fundadora de Valencia & Asociados Abogados Penalistas, reveló que estas mafias operan mediante esquemas avanzados que incluyen:
°Falsificación de documentos
°Usurpación de identidad
°Simulación de contratos
“El objetivo principal son los inmuebles desocupados, las llamadas second homes o las propiedades de sectores vulnerables”.
Prevención es la mejor defensa contra fraudes inmobiliarios
De acuerdo con la experta, la mejor defensa contra el despojo inmobiliario no es la reacción, sino la prevención.
“Un inmueble públicamente blindado es menos vulnerable a estos esquemas fraudulentos”, afirmó la especialista, quien destacó que el tiempo y la debilidad documental juegan siempre a favor de los delincuentes.
Para proteger el patrimonio, especialmente de inversionistas que poseen propiedades en otras ciudades, la abogada penalista detalló una estrategia de blindaje basada en tres herramientas críticas:
°Inscripción y monitoreo registral: Verificar que el inmueble esté correctamente inscrito en el Registro Público y solicitar un certificado de inscripción actualizado al menos una vez al año para detectar movimientos sospechosos.
°Planeación sucesoria: Una proporción significativa de los despojos ocurre en el “limbo jurídico” que se genera entre la muerte del propietario y la adjudicación de los herederos. Contar con un testamento público abierto o un fideicomiso testamentario reduce esta vulnerabilidad.
°Cláusulas de inmovilización registral: Solicitar formalmente al Registro Público la restricción voluntaria para que no se puedan realizar modificaciones o inscripciones sin la presencia física y consentimiento del dueño.
Ruta de acción inmediata ante una invasión
Si un propietario descubre que su inmueble fue invadido o vendido de manera irregular, la especialista enfatizó que el tiempo es el factor más crítico.
Se debe interponer una denuncia penal inmediata para activar la investigación y solicitar medidas cautelares urgentes, como el aseguramiento del bien o una orden de “no innovar” ante el Registro Público para frenar nuevas ventas a terceros de buena fe.
Valencia advirtió que uno de los errores más graves de las víctimas es intentar negociar directamente con los despojadores o acudir únicamente a la vía civil, ignorando la rama penal.
“Las mafias cuentan con sus propios cuerpos de abogados y, en ocasiones, con colusión interna en instituciones, juzgados o notarías”, alertó.
A pesar de que el marco legal mexicano cuenta con penalidades severas (tres a nueve años por fraude inmobiliario, y hasta 20 años si se acredita delincuencia organizada), el sistema falla en la aplicación real.
“Las fiscalías suelen archivar las denuncias clasificándolas como simples conflictos civiles, lo que frena la restitución de los inmuebles y perpetúa la impunidad en el sector”.
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