Brokerage en movimiento: oportunidades y retos de la comercialización industrial rumbo a 2026

El mercado industrial mexicano atraviesa un punto de inflexión. Tras el auge derivado del nearshoring y la relocalización de cadenas de suministro, hoy el sector enfrenta retos clave, entre ellos la revisión del TMEC y la presión sobre la infraestructura energética del país.

Desde esta perspectiva, el brokerage industrial, pieza fundamental para mantener el dinamismo del mercado, se reinventa para responder a nuevas exigencias, mayores niveles de análisis y una toma de decisiones cada vez más estratégica. La pregunta es concreta: ¿cómo se perfila la comercialización inmobiliaria industrial de México rumbo a 2026?

Norte: entre la pausa y la expectativa

El norte del país, históricamente el epicentro industrial mexicano, vive un momento de ajuste. Gonzalo Gutiérrez, Director de la región Noreste de Cushman & Wakefield, identifica tres factores que marcarán el rumbo del mercado en el corto y mediano plazo:

• El avance y conclusión del proceso de revisión del TMEC.
• La certeza jurídica, particularmente en términos de transparencia y equidad del marco judicial en México.
• Mejores condiciones de acceso a energía, especialmente para quienes cuentan con mayor capacidad instalada (kVA) e infraestructura para su distribución.

La demanda de espacios, que hace un año mantenía un pipeline robusto, registró una caída de hasta 70% en Nuevo León, elevando la tasa de vacancia de 1% a casi 9%.

“Hace dos años contábamos con apenas 1% de disponibilidad y la balanza estaba del lado del desarrollador. Hoy, con una vacancia cercana al 9%, la balanza se inclina hacia quienes buscan espacio”, señala Gutiérrez.

Aun así, mantiene una visión positiva. Considera que hacia el tercer trimestre de 2026 podría darse un repunte significativo, especialmente si el tratado comercial queda formalmente ratificado y la infraestructura eléctrica logra estabilizarse.

Por su parte, Juan Carlos Rodríguez, Managing Director de Cushman & Wakefield, destaca el papel creciente de las empresas chinas en la frontera norte, principalmente en mercados como Tijuana y Ciudad Juárez, donde lideran la demanda en sectores como el electrónico y el automotriz. Asimismo, destaca que este escenario podría ejercer presión sobre los cap rates, generando oportunidades atractivas para inversionistas con mayor apetito de riesgo y visión de largo plazo.

Centro: logística como motor y retos en el Bajío

En el centro del país, la actividad industrial se concentra principalmente en proyectos de logística y distribución. Leticia Valenzuela, Industrial Executive Director de Cushman & Wakefield, señala que, aunque la manufactura ha reducido su ritmo, la ubicación estratégica del Estado de México continúa siendo un atractivo clave para las empresas, particularmente en corredores como Zumpango y Teoloyucan, que ofrecen tierra a precios más competitivos frente a zonas saturadas como el CTT.

La vacancia en Ciudad de México y Estado de México se mantiene en niveles históricamente bajos, alrededor del 1.8%. En contraste, el Bajío refleja una desaceleración moderada: Querétaro registra 5.8%, Guanajuato 3% y San Luis Potosí 5.6%, como resultado de la incertidumbre comercial y la limitada disponibilidad energética.

El desempeño futuro de esta región dependerá, en gran medida, de los acuerdos derivados del TMEC y de la inversión en infraestructura que permita sostener una nueva etapa de crecimiento.

Sur: movimiento y expectativas moderadas

Con Mérida como punto de mayor dinamismo, el sur de México comienza a mostrar señales de actividad industrial, aunque todavía en niveles moderados en comparación con otras regiones del país. Este avance está impulsado principalmente por el crecimiento urbano y un incipiente interés logístico.

Mercados como Cancún, sin embargo, mantienen una demanda limitada en el segmento industrial, debido a su enfoque turístico y a la ausencia de una base manufacturera sólida.

En cuanto al Corredor Interoceánico, el proyecto aún no logra atraer de forma consistente a grandes desarrolladores institucionales. “Todavía no observamos proyectos industriales de gran escala en la zona, pero será clave seguir de cerca su evolución”, puntualiza Valenzuela.

A mediano plazo, la mejora en conectividad e infraestructura podría posicionar al sur como una nueva zona de oportunidad para proyectos industriales especializados.

El nuevo rol de ‘bróker’ industrial: de intermediario a estratega

En un mercado marcado por la incertidumbre, la presión sobre la infraestructura y la disparidad de vacancias entre regiones, el bróker inmobiliario ha dejado de ser un simple intermediario para convertirse en un asesor estratégico clave para propietarios, inversionistas y desarrolladores.

Hoy, uno de los principales focos está en la disponibilidad energética y la capacidad instalada de los parques industriales. El bróker anticipa estas limitaciones y orienta a sus clientes hacia ubicaciones con infraestructura lista, permisos vigentes y certidumbre operativa, reduciendo riesgos que podrían frenar inversiones de alto impacto.

La toma de decisiones también exige un mayor nivel de análisis. Con vacancias que oscilan, por ejemplo, entre 1.8% en la zona centro y casi 9% en mercados del norte, el experto inmobiliario interpreta datos, evalúa escenarios regulatorios como el TMEC y construye estrategias de expansión basadas en inteligencia de mercado.

Además, la llegada de empresas asiáticas y el fortalecimiento de las cadenas automotriz y electrónica demandan esquemas más flexibles y una negociación culturalmente adaptada. “Lo que antes era resistencia, hoy es apertura acompañada de mayores exigencias para asegurar las inversiones”, señala Juan Carlos Rodríguez, Managing Director de Cushman & Wakefield.

En este contexto, el broker que entiende que su valor no está en mostrar metros cuadrados, sino en anticipar escenarios y resolver complejidades, será quien lidere la comercialización industrial rumbo a 2026.

Por: Cushman & Wakefield México

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

Este es un artículo de la edición 155 de la revista Inmobiliare Connect, dale CLIC AQUÍ para descargar.