El nuevo paradigma de la transparencia financiera: NIIF S1, S2 y la ruta hacia el Net Zero con SBTi
En la actualidad, el sector inmobiliario y financiero atraviesan una transformación sin precedentes. Como bien señaló Larry Fink, CEO de BlackRock, “el riesgo climático es un riesgo a la inversión”. Esta premisa ha dejado de ser una visión del futuro para convertirse en un mandato regulatorio y financiero que redefine la competitividad de las empresas en México y el mundo.
Dos marcos están definiendo esta nueva arquitectura:
• NIIF S1 y S2 (IFRS Sustainability Standards)
• Science Based Targets initiative (SBTi)
Y su interacción será determinante para desarrolladores, FIBRAs, fondos e inversionistas institucionales en México y Latinoamérica.
¿Qué son las NIIF S1 y S2 y por qué son obligatorias?
La transparencia y la comparabilidad son hoy los pilares de la confianza en los mercados globales. Con la creación del ISSB (International Sustainability Standards Board) en la COP26, se introdujeron las normas NIIF S1 (Requerimientos generales de divulgación sobre sostenibilidad) y NIIF S2 (Divulgación específica sobre riesgos y oportunidades relacionadas con el clima).
En enero del 2025, el Diario Oficial de la Federación publicó las disposiciones generales aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores donde se agrega que los informes financieros contengan la divulgación de información sobre sostenibilidad de acuerdo con las NIIF.
Esto significa que tras la validación del perfil jurisdiccional por parte de la CNBV (Comisión Nacional Bancaria y de Valores) en el 2025, los emisores de valores deberán presentar su información financiera sobre sostenibilidad por primera vez en 2026, cubriendo los datos del año fiscal 2025. Para ello, en junio del 2025 la CNBV, colaboró con el IFRS en la elaboración y validación del perfil jurisdiccional de México.
Todos los emisores mexicanos, excepto instituciones financieras, estados y municipios, deberán presentar su información financiera sobre sostenibilidad por primera vez en 2026, incluyendo información del año fiscal 2025.
Esto ya no es un reporte voluntario o reputacional, si no información financiera real de la empresa que se debe transparentar.
¿Qué exigen exactamente?
Las NIIF S1 y S2 obligan a revelar información bajo cuatro pilares:
1. Gobernanza: Rol del Consejo y Alta Dirección, supervisión de riesgos climáticos e integración estratégica.
2. Estrategia: Impacto financiero actual y potencial, resiliencia y análisis de escenarios climáticos.
3. Gestión de riesgos: Integración con ERM, riesgos físicos y riesgos de transición.
4. Métricas y objetivos: Emisiones Alcance 1, 2 y 3, metodología, metas de reducción y plan de transición.
En el sector inmobiliario, esto implica evaluar portafolios completos de propiedades, consumo energético, combustibles, energías renovables, CAPEX verde, riesgos climáticos y exposición regulatoria.
La sostenibilidad deja de ser narrativa y se convierte en un dato auditado
¿Dónde entra SBTi?
Para que un reporte bajo NIIF S2 tenga credibilidad ante inversionistas institucionales (como AFORES o fondos internacionales), la definición de metas debe ser robusta. Aquí es donde la iniciativa Science Based Targets (SBTi) se vuelve el aliado estratégico indispensable.
SBTi permite a las empresas establecer metas de reducción de emisiones alineadas con la ciencia climática para limitar el calentamiento global a 1.5°C. Al adoptar SBTi, las organizaciones no solo validan sus objetivos ante un tercero reconocido, sino que reducen significativamente la fricción durante las auditorías de IFRS, al eliminar cuestionamientos sobre la ambición y la consistencia metodológica de sus metas.
Tipos de compromisos:
- Metas de corto plazo (5–10 años)
• Metas Net-Zero a 2050 o antes
• Mitigación más allá de la cadena de valor
Requisitos clave de SBTi
- ≥95% de cobertura en Alcance 1 y 2
• Cobertura mínima de Alcance 3
• Año base ≥ 2015
• No se permiten créditos de carbono para cumplir metas
• Inventario completo bajo GHG Protocol
• Validación técnica independiente
NIIF + SBTi: La combinación estratégica
La implementación conjunta de NIIF y SBTi bajo una estrategia de Net Zero ofrece ventajas competitivas claras para el sector inmobiliario:
- Reducción de Riesgos Financieros: Identificación temprana de impactos en activos y pasivos derivados del cambio climático.
- Acceso a Capital: Los edificios sostenibles son el segundo uso de ingresos más financiado en el mercado de bonos sostenibles.
- Eficiencia Operativa: La ejecución de estrategias ASG (Ambiental, Social y de Gobernanza) puede reducir los costos operacionales hasta en un 60%.
- Resiliencia Estratégica: Integración de la sostenibilidad en la toma de decisiones al más alto nivel (Gobernanza).
¿Qué significa esto para el sector inmobiliario?
- Mayor escrutinio de inversionistas institucionales.
2. Mejor acceso a financiamiento sostenible.
3. Reducción de riesgo climático en valuaciones.
4. Mayor disciplina en gestión energética y CAPEX.
En conclusión, las NIIF S1 y S2 establecen el marco obligatorio. SBTi define el nivel de ambición.
El proceso de implementación para cumplir con estos estándares requiere un diagnóstico de brechas (Gap Diagnosis), evaluaciones de materialidad financiera y la estructuración de sistemas de reporte robustos. En THREE, entendemos que este camino hacia la madurez ASG comienza con un enfoque reactivo impulsado por el cumplimiento, pero debe evolucionar hacia una integración plena donde la sostenibilidad sea el motor de la creación de valor a largo plazo.
El futuro de la inversión inmobiliaria es verde, transparente y, sobre todo, basado en datos financieros rigurosos. La pregunta para las empresas ya no es si deben adoptar estos estándares, sino qué tan preparadas están para liderar en esta nueva era de transparencia climática.
Por: THREE Consultoría Medioambiental
Expertos en Estrategia Net Zero y Cumplimiento NIIF S1 & S2.
Este es un texto de la edición 156 de la revista Inmobiliare Connect, dale CLIC AQUÍ para descargar.
*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.
Te recomendamos
