Cruce de voces que están dando forma al mercado inmobiliario de Baja California

Por Erico García

Hace unas semanas recorrí Tijuana para conversar con los principales actores del Real Estate en Baja California. A partir de testimonios directos de desarrolladores, operadores, constructores, consultores y autoridades, así como de la recopilación de datos de mercado y observaciones sobre sectores como industrial, manufactura, hotelería, vivienda vertical, energía e infraestructura, se perfila un momento clave para la región.

Lo que emerge de estas conversaciones es un entorno de ajuste y oportunidad: una etapa más selectiva que expansiva, pero con señales claras para quienes logren identificar nichos estratégicos y articular esfuerzos entre el sector público y privado.

Panorama industrial y manufactura

La narrativa predominante es de fortaleza condicionada. La demanda industrial se mantiene sólida, impulsada por la cercanía con la cadena productiva de Estados Unidos y el fenómeno del nearshoring. Sin embargo, el mercado ha dejado de ser un terreno de absorción automática: la vacancia requiere una lectura más precisa. 

Como señala Anahí Almaguer, vicepresidente regional de CPA, “las estadísticas oficiales (vacancia ~8%) no siempre incluyen subarrendamientos ni naves sin acabados; si se contabilizan espacios con muros levantados pero sin servicios, la disponibilidad puede acercarse al 10%”. 

En este contexto, Juan Carlos Rodríguez, director regional de Cushman & Wakefield, subraya que “el mercado industrial de Tijuana sigue siendo atractivo, pero la sofisticación de usuarios y la exigencia en tiempos de entrega obligan a ajustar underwriting y dotar servicios básicos desde la etapa de compra de suelo”.

Energía y capacidad eléctrica

Uno de los puntos más recurrentes en las conversaciones es la limitada disponibilidad de infraestructura eléctrica. Proyectos con alto potencial enfrentan retrasos por la falta de suministro inmediato. 

Francisco Nevárez, director de Nezco, explica que en muchos casos la red eléctrica se encuentra a varios kilómetros de los predios, lo que abre oportunidades para empresas especializadas en gestionar desde la consultoría y los trámites hasta la ejecución de infraestructura. “Necesitamos infraestructura, gestión y luego montajes operativos; cuando todo está listo, ponemos equipos de hasta 150 personas para ejecutar. La viabilidad de muchos desarrollos depende de llevar energía al sitio; resolver esa última milla eléctrica es la ventaja competitiva hoy”.

Mercado inmobiliario de Baja California

Hospitalidad y turismo médico

El sector hotelero mantiene un comportamiento estable, mientras que el turismo médico continúa siendo un ancla relevante de demanda. No obstante, se observan cambios en su dinámica: ciertos procedimientos han disminuido debido a avances en tratamientos farmacológicos, lo que impacta en la cadena de consumo asociada. 

Luis Delgadillo, director regional de 4S, detalla que “el hotelero se mantiene estable; el turismo médico tuvo una baja en ciertos procedimientos bariátricos por cambios terapéuticos, y eso se siente en la demanda ligada a esos pacientes”.

Vivienda vertical y usos mixtos

Tijuana atraviesa un proceso de densificación impulsado por la escasez de suelo en zonas céntricas y el incremento en los precios. El mercado ya no depende tanto del inversionista especulador; se exige producto para el usuario final, con componentes comerciales y de servicios que aseguren la colocación. 

En este sentido, Mayer Hasbani de Milk Investments destaca que “los proyectos exitosos combinan diseño, ubicación y estrategia comercial; la verticalidad debe pensarse para el usuario final, no solo para el inversionista”. Por su parte, Jorge Ojeda, director general de EAC Homes, señala que desarrollos como Breakwall y Medical Elite Center responden a esta lógica al integrar consultorios con espacios residenciales en corredores médicos clave. 

Comercial y retail

El sector comercial en la región norte se mantiene robusto, con altos niveles de ocupación que sostienen la demanda por espacios retail. Este dinamismo fortalece los proyectos de uso mixto, donde el componente comercial aporta estabilidad a los flujos de ingreso. 

Adriana Eguía, directora de Vesta y presidenta de DEITAC, destaca que “la relación entre la inversión industrial y los servicios comerciales es clara: una oferta retail bien ubicada complementa parques industriales y desarrollos verticales, fortaleciendo la cadena de valor local”. 

Infraestructura y logística transfronteriza

La competitividad regional continúa estrechamente ligada a la eficiencia de su infraestructura logística. Las limitaciones en cruces fronterizos, puertos y conexiones ferroviarias representan retos relevantes.

Raúl Arroyo, director de Industrial Gate, subraya la necesidad de modernizar los cruces, acelerar la digitalización aduanera y fortalecer la intermodalidad. En la misma línea, Kurt Honold, secretario de Economía e Innovación de Baja California, afirma que “el desarrollo regional requiere infraestructura fronteriza eficiente y políticas que faciliten la logística; de lo contrario, se pierde competitividad frente a otros hubs”.

Actores y señales locales

El ecosistema local muestra señales de dinamismo: desarrolladores con intención real de adquirir suelo respaldados por capital, líderes institucionales empujando la atracción de inversión; proveedores técnicos (eléctricos, energía, logística) resolviendo cuellos de botella; arquitectos creando producto vendible. 

Desde una perspectiva más cauta, Dolores Sandoval, de Citius, señala la importancia de mantener una postura analítica: “No se trata de ser pesimista ni excesivamente optimista; estamos a la espera de definiciones en torno al T-MEC y es fundamental profundizar en nichos como el médico, aeroespacial y electrónico”. 

¿Qué significa esto para inversores y desarrolladores?

• Analizar con precisión la vacancia real y comprender qué se considera “disponible” antes de underwrite. 
• Integrar desde diseño estrategias de comercialización orientadas al usuario final y al corredor médico/servicios. 
• Considerar la logística eléctrica como partida esencial del presupuesto y de la planificación de permisos. 
• Explorar alianzas público‑privadas para infraestructura crítica y agilización de trámites fronterizos. 
• Identificar nichos: manufactura avanzada, medical hub, vivienda vertical bien ubicada y proyectos mixed‑use con componente comercial.

Invitación y llamado a la acción

Estos hallazgos y testimonios serán el punto de partida del 6º Congreso REBS Tijuana, organizado por Inmobiliare Connect. El encuentro reunirá a desarrolladores, inversionistas, operadores, autoridades y proveedores técnicos para compartir información, contrastar perspectivas y transformar retos en proyectos concretos. 

Regístrate y comparte tus casos:https://inmobiliareconnect.com/evento/tijuana-2026/
Contacto para paneles y ponencias: [email protected]

Tijuana presenta un entorno dinámico, con desafíos claros en materia de energía, logística y desarrollo de producto orientado al usuario final. Sin embargo, como reflejan estas conversaciones, existen capacidades locales y proyectos en marcha que pueden convertir estos retos en ventajas competitivas. La oportunidad está en la ejecución.