El sector industrial y logístico en México atraviesa un momento de redefinición estructural, donde la geografía se ha convertido en el factor principal para una estrategia financiera y operativa de alta complejidad.
Con el objetivo de evaluar las oportunidades de inversión en centros de distribución ubicados en la región del Bajío, considerándolos como activos estratégicos dentro de la red logística nacional e internacional de México. Inmobiliare Connect llevó a cabo un panel de alto nivel donde se analizaron el crecimiento del comercio electrónico y la forma en la que los acuerdos comerciales impactan la demanda de estos activos.
Con la participación de Guillermo Espinosa Armendáriz, líder de desarrollo en DHL Supply Chain México, Fernando Romero, Socio fundador de Prosperity Industrial, y Rodrigo Villaseñor, Socio Fundador de SITE Solución Inmobiliaria, la discusión transitó desde la micro-optimización de un almacén hasta la macroeconomía de la era Trump.
El ombligo logístico: localización y el “Triángulo Dorado”
La relevancia del Bajío no es una coincidencia geográfica, sino una ventaja competitiva consolidada por su posición en el llamado “Triángulo Dorado”. Guillermo Espinosa definió la región como el centro de gravedad que conecta de forma natural a Monterrey, la Ciudad de México y Guadalajara; ubicación que permite una dualidad que pocos mercados poseen: la capacidad de servir simultáneamente a la industria pesada y al consumo masivo.
En esta misma línea, Fernando Romero enfatizó que la región actúa como el punto de equilibrio entre los centros de manufactura del norte y los nodos de distribución de la capital. “Mientras el norte es predominantemente manufactura con rentas dolarizadas, el Bajío permite un híbrido estratégico: atender a la industria automotriz y aeroespacial con la misma agilidad con que se distribuye el consumo masivo hacia la capital”.
La “certeza de la incertidumbre” y los desafíos arancelarios
La discusión sobre los tratados de libre comercio reveló que la logística moderna ya no se trata solo de mover mercancías, sino de navegar un entorno regulatorio y arancelario cada vez más restrictivo. Bajo la administración de Trump y las nuevas políticas comerciales, la certidumbre ha sido reemplazada por lo que Fernando Romero denomina la “certeza de la incertidumbre”.
Según los panelistas, los aranceles se han convertido en una herramienta de presión política más que comercial, lo que obliga a las empresas a ocupar más metros cuadrados para procesos de transformación y almacenaje temporal. Esta complejidad regulatoria fue descrita por Romero como un reto de gestión operativa sin precedentes, donde incluso productos de alta prioridad, como equipos médicos, quedan atrapados en aduanas porque sus componentes tienen distintos tratamientos arancelarios.
Rodrigo Villaseñor añadió que, ante este escenario, los Recintos Fiscalizados Estratégicos están ganando terreno, permitiendo a empresas del sector automotriz diferir pagos de impuestos y consolidar la carga de diversos proveedores de Asia o Europa en un solo flujo.
“Empresas como Terminal Logistics en el aeropuerto de Querétaro permiten a los clientes diferir el pago de impuestos, almacenando mercancía hasta por tres meses y consolidando pedidos de múltiples proveedores europeos o asiáticos en un solo flete, maximizando la eficiencia logística”.
Asimismo, Guillermo Espinosa reveló que DHL ha tenido que inyectar “creatividad” en sus rutas: lo que antes era un trayecto directo de un punto A al punto B, ahora requiere paradas en C o D para sortear aranceles y optimizar la fiscalidad. “Si antes era ir del punto A al punto B, ahora la mercancía transita por canales alternos para no verse tan afectada. Las empresas globales estamos siendo sumamente creativas en cómo llegar al mercado”.
Comercio electrónico y la configuración de los “Mega Campus”
Con respecto al crecimiento del comercio electrónico y los nuevos requerimientos de los espacios, los expertos detallaron que las empresas llegan buscando cada vez espacios más grandes. Espinosa explicó que ya no se construyen simples bodegas, sino centros de 60,000 a 100,000 m² (Big Boxes).
Esta evolución hacia los Big Boxes exige un diseño que priorice la flexibilidad, con resistencias de pisos superiores y alturas que permitan la automatización, pero sin olvidar el factor humano.
“Los hubs regionales son para atacar una zona importante y convertirte en ese centro de gravedad; nuestro hub más grande es la CDMX y Estado de México. Estamos en proceso de la tercera nave para llegar a 225,000 metros cuadrados. A como se está viendo el apetito y el pipeline, podremos llegar probablemente a 400,000 metros en un solo sitio. Eso precisamente se llama Mega Campus de DHL. Este polo, junto a Monterrey como segundo hub (donde proyectamos llegar a los 200,000 metros), nos da la capacidad de peinar el resto de la República y llevar un tráiler que esté en menos de 24 horas en su lugar de destino”.
La transición hacia estos activos de alta especificación conecta directamente con la agenda de criterios Ambientales, Sociales y de Gobernanza (ASG). Aunque el bienestar del empleado es una prioridad operativa para retener talento, Fernando Romero explicó que aunque están convencidos de su valor, es el capital institucional el que impone estos estándares. Para empresas jóvenes como Prosperity (con 5 años en el mercado y cerca de 300,000 m² desarrollados), la gobernanza es vital para levantar capital, mientras que lo ambiental se escala conforme aumenta el volumen del portafolio.
“El dinero institucional es el que realmente te lleva, no porque no estés convencido, sino porque tiene un costo hacerlo. La gobernanza ayuda muchísimo para levantar capital. En lo ambiental todavía nos falta más volumen para realmente poder hacer eso”.
Automatización y el reto de la infraestructura en temporadas altas
Si bien, con la adopción de envíos el mismo día o “express” las compañías enfrentan desafíos importantes en tiempos, costos y eficiencia, las temporadas altas son aún más retadoras, ya que ponen a prueba la operación debido a los altos flujos que se multiplican hasta por cuatro.
De acuerdo con Espinosa, el inmueble institucional debe estar diseñado para soportar este estrés operativo y lograr pasar de 100 a 400 unidades diarias sin colapsar. “Depende de la temporada, pero el inmueble tiene que estar preparado para poder con todo ese flujo de entradas, salidas y de personal”.
En este sentido, la automatización en México está siguiendo un camino de “tropicalización”, integrando brazos mecánicos y procesos robotizados específicos que optimizan el costo-beneficio frente a los modelos totalmente automatizados de otros países.
“A diferencia del modelo full automatic de EE. UU., en México se opta por una transición de la mecanización a la robótica basada en un análisis de costo-beneficio”.
Sin embargo, esta búsqueda de eficiencia se enfrenta a las deficiencias de la infraestructura pública y la gestión institucional. Los panelistas expresaron que la gestión de las aduanas, ahora en manos militares, se ha convertido en una meta fallida, ya que el personal no tiene un perfil orientado al servicio logístico y el resultado es un “dolor de cabeza” para los importadores.
Con respecto al tema de suministro energético, Fernando Romero expuso una problemática ausente hace cinco años: la rigidez de la CFE para garantizar energía. “El dilema es que pides 50 MB para un parque y te dicen que no te los pueden dar porque no los estás usando hoy. ¿Cómo quieres que haga la inversión si no tengo la certeza de la luz? Yo ya estoy embarcado con calles y accesos”. Y es justo, esta falta de servicios básicos y la inexperiencia técnica en los puntos de entrada al país son lo que se ha convertido en el principal cuello de botella para la rentabilidad de los activos.
Finanzas y visión a largo plazo: ¿Pesos o Dólares?
El cierre del análisis se centró en la estructura de inversión y la moneda de los contratos, un tema que genera conflicto entre los desarrolladores y los fondos. Mientras que el mercado de la Ciudad de México presenta una mezcla de pesos y dólares, en el Bajío la tendencia se mantiene firmemente dolarizada.
Rodrigo Villaseñor aclaró que la aparente fortaleza del peso es, en realidad, una estrategia de abaratamiento del dólar estadounidense para incentivar su propia manufactura. Para Fernando Romero, esto plantea un riesgo en los esquemas de salida y liquidez: “Yo le invierto a la renta en pesos, pero tal vez en tres años cambie el escenario y mientras ¿Qué hago con un contrato a diez años?”.
Finalmente, los directivos mencionaron que su visión a futuro es de cautela pero con un optimismo resiliente. Romero prevé un 2026 de crecimiento moderado, preparando el terreno para un despegue en 2027 basado en la regionalización. Su estrategia para Prosperity Industrial se aleja de la especialización excesiva de los parques industriales de antaño, apostando por naves especulativas que puedan albergar tanto manufactura como logística.
Mientras que Guillermo Espinosa subrayó que la clave para navegar las próximas dos décadas será la capacidad de reinvención: “No puedes seguir haciendo lo mismo y esperar resultados diferentes. Tienes que convertirte en un súper creativo de tus procesos, porque al final del día, el proceso es lo que te lleva a la excelencia”. Para DHL, esto significa copiar y tropicalizar casos de éxito de otros países para aplicarlos en México, manteniendo una plataforma de desarrollo propia que les permita ser los directores de su propio Real Estate.
Por Mónica Herrera.
Este es un artículo de la edición 156 de la revista Inmobiliare Connect, dale CLIC AQUÍ para descargar.
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