Bajo la moderación de Guillermo Almazo y Erico García, socios y fundadores de Inmobiliare Connect, se realizó a puerta cerrada una mesa de discusión enfocada en el segmento de usos mixtos, misma que contó con la participación de ocho expertos líderes en la industria:
- Bernardo Pereda, socio de KIVA Desarrollos Inmobiliarios
- Alfonso Suárez, Cápita Desarrollos
- Moisés Ramírez, director de desarrollo de negocios The Beck Group
- Sergio Pérez, socio de SITE Solución Inmobiliaria
- Rodrigo Villaseñor, Socio Fundador de SITE Solución Inmobiliaria
- Antonio Matas, socio de SITE Solución Inmobiliaria
- Juan Carlos Alfonso, socio y director general de Wolstrat
- Alexia Hernández, directora de ventas y marketing en Kinenergy
El objetivo fue analizar el atractivo de los desarrollos de usos mixtos en Querétaro desde una perspectiva de inversión, desarrollo y creación de valor, integrando componentes de oficinas, retail, entretenimiento y vivienda bajo criterios de viabilidad financiera y sostenibilidad a largo plazo.
Cabe destacar que la entidad se ha consolidado como uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos del país. En este contexto, los desarrollos de usos mixtos se presentan como una plataforma estratégica para la diversificación de ingresos, la mitigación de riesgos y la captación de valor urbano.
Durante el encuentro, se estableció que la transición hacia la denominada “Ciudad de 15 minutos” es una respuesta a los desafíos de movilidad. Guillermo Almazo dio inicio a la sesión subrayando esta metamorfosis: “Hoy vemos desarrollos mucho más avanzados; realmente estamos haciendo ciudades de 15 minutos. Es ahí donde, al diversificar, se llega realmente a tener un buen rendimiento”.
Ubicación y demanda de nuevos proyectos
La viabilidad de estos proyectos comienza con una lectura precisa de la zonificación y la demografía. Alfonso Suárez, desarrollador con amplia trayectoria local, destacó que la zonificación de Querétaro está muy bien distribuida y que el nivel socioeconómico representa un caso único comparado con otras ciudades.
“Normalmente, las ciudades tienen una sola zona de nivel bueno; en Querétaro la zonificación es muy diferente, hay muchas zonas con potencial”. Visión que fue complementada por Juan Carlos Alfonso, quien identificó al “Nuevo Querétaro” (Zibatá y El Refugio) como los polos más sólidos debido a la sofisticación de su mercado: “El flujo y la preparación que tiene la gente que está llegando es lo que hace de Querétaro un diferencial; es gente que ya sabe invertir y es más exigente en todo. En zonas como Juriquilla y Jurica, hablamos de una mentalidad de inversión donde 2 millones de habitantes se comportan como 4 millones por el capital que llega a invertir. Estos perfiles generan más consumo, son más exigentes con la demanda y generan rentas más altas”.
Por su parte, Bernardo Pereda, introdujo la visión de la regeneración urbana, señalando que los usos mixtos son la herramienta ideal para revitalizar zonas residenciales ya consolidadas. En este sentido, la movilidad se erige como el gran validador de la inversión. “Vemos el caso de Álamos, una zona densificada con pocos servicios pero con buena capacidad de compra y educación; vimos que faltaban servicios y ahí el componente de usos mixtos fue el remedio perfecto”.
Asimismo, advirtió que la realidad metropolitana en Querétaro se complica cada vez más, razón por la que las personas buscan hacer su vida en un solo sitio. “Eso es lo que le está dando el fundamento a los desarrollos de usos mixtos. El factor número uno para un desarrollo exitoso es que la zona ya esté altamente densificada”.
En cuanto al interés de inversión, Antonio Matas detalló que las inversiones nuevas están un poco lentas, no obstante, las oportunidades están en ofrecer mejores espacios a clientes que estaban en edificios antiguos o en zonas con poca oferta de servicios.
Reinvención del espacio corporativo en los Usos Mixtos
En el segmento de oficinas, el panel abordó la oportunidad que representa la reubicación de empresas hacia edificios de mayor calidad dentro de complejos integrados. Antonio Matas, señaló que “la reubicación ha sido una oportunidad de mercado brutal; la decisión no está basada solo en las zonas, sino en las prestaciones de tener un centro comercial enfrente, lo que genera valor agregado”. Lo que “obliga” a las empresas a permanecer en ubicaciones estratégicas para no perder su capital humano.
Por su parte, Juan Carlos Alfonso profundizó en la desaparición del modelo de campus corporativo cerrado, al reducir su huella física y delegar servicios al ecosistema del uso mixto.
“La compañía grande ya no tiene que pensar en la alimentación o en la papelería porque ya hay restaurantes y servicios en el mixto. Si lo haces creativamente y con diferenciación, logras que los ejecutivos y colaboradores tengan exactamente lo que necesitan. Tenemos un grupo de marcas ya ubicadas y los inversionistas vienen con nosotros para analizar un tenant mix que tenga equilibrio para no saturar ni aburrir al consumidor; con las marcas que nos acompañan, ya tenemos rentado el 50% de los proyectos de entrada”, afirmó, subrayando que la eficiencia financiera hoy, dicta que es mejor ocupar menos metros cuadrados, pero en entornos más dinámicos.
Experiencia, lifestyle y nuevas demografías
Uno de los puntos en los que coincidieron los expertos es que el éxito comercial de hoy en día se mide a través de la experiencia y el consumo de destino. En este sentido, Bernardo Pereda explicó que las personas no solo van a comprar, van a experimentar y disfrutar. Ejemplificó esta visión con la estrategia de atraer anclas gastronómicas de alto impacto como Campomar, asumiendo riesgos iniciales para garantizar el éxito a largo plazo: “Nos aguantamos año y medio sin cobrar renta con tal de que estuvieran ahí; hoy nos ha traído un chorro de ingresos en rentas variables y beneficios al resto de inquilinos”.
De acuerdo con los expertos, la creatividad en el tenant mix y la integración de servicios esenciales serán los únicos garantes de la rentabilidad en un mercado de múltiples centralidades. Sin embargo, uno de los factores que más han observado en la ciudad es la preferencia de las personas por las marcas locales.
“Hay una preferencia por marcas locales que nacieron aquí y se han desarrollado. Es un arte reunir a todos esos emprendedores, aunque te da un sentido de pertenencia como usuario”, explicó Pereda.
Por su parte, Rodrigo Villaseñor cuestionó al resto de los invitados sobre el factor pet friendly y si se trata de una moda. En respuesta, Pereda comentó que los jóvenes cada vez tienen menos hijos y más mascotas, por lo que buscan salir con ellos a ciertos sitios y eso implica una serie de retos de diseño.
Con respecto a la vivienda, Juan Carlos Alfonso compartió el éxito de sus residencias estudiantiles (Universidad Anáhuac), proyecto que se pensó para resolver conflictos de convivencia entre estudiantes y familias al interior de los residenciales cercanos al campus.
“Son dos tipos completamente diferentes de usuarios en diferentes etapas de su vida. Lo que hicimos fue resolver ese tema y llevamos a los estudiantes a una zona donde tienen todo lo necesario y dejamos a las familias en un entorno más tranquilo”.
De igual forma, enfatizó que este modelo ha tenido tanto éxito que durante el 2025 generó lista de espera para ambos edificios. Uno de ellos enfocado únicamente a residencias estudiantiles, mientras que el segundo comparte el 50% con residencias para ejecutivos.
Finalmente, Moisés Ramírez, opinó sobre el futuro de los componentes de salud y educación, al mencionar el creciente interés de fondos americanos e ingleses en el sector educativo local. Sin embargo, Bernardo Pereda advirtió sobre la estructura financiera de estos acuerdos. “La única manera de que sea negocio para el desarrollador es involucrarte en el negocio de la escuela como socio”.
Este es un texto de la edición 156 de la revista Inmobiliare Connect, dale CLIC AQUÍ para descargar.
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