Conocida por su fuerte presencia industrial en sectores como el automotriz, el aeronáutico y el manufacturero, la región del Bajío en México se ha consolidado como un destino de inversión con grandes ventajas competitivas. Los estados de Aguascalientes, Guadalajara, Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí, ofrecen bajos costos laborales, gran disponibilidad de espacios industriales enfocados en procesos de manufactura y precios más bajos que en la mayoría de los principales mercados del norte y centro del país. 

El fenómeno del nearshoring ha encontrado en el Bajío un terreno fértil. Gracias a una combinación de mano de obra calificada, costos operativos atractivos y una infraestructura de manufactura consolidada, la región logró cerrar el 2025 como la tercera zona con mayor absorción industrial en México, representando el 19% del total nacional.

De acuerdo con el Reporte de Absorción del Mercado Industrial Bajío 2025 elaborado por Market Analysis, a pesar de que la absorción bruta de 8.63 millones de pies cuadrados (SF) representó una moderación del 30% respecto al año previo, la actividad inmobiliaria se mantuvo intensa con 73 transacciones registradas, todas bajo la modalidad de arrendamiento. Esta dinámica refleja una confianza sostenida de los inversionistas, quienes han mantenido la tasa de vacante en un sano 2.73%.

Guadalajara y Querétaro lideraron el volumen de operaciones, atrayendo a gigantes logísticos y de manufactura. Por ejemplo, empresas como Mirage y Foxconn concretaron importantes ocupaciones en Querétaro y Guadalajara, respectivamente, subrayando la relevancia de estos mercados para la Clase A, que concentró el 70% de la demanda total.

Manufactura: El motor del Bajío

El ADN de la región sigue siendo profundamente manufacturero. El 57% de los espacios absorbidos fueron destinados a la producción industrial, mientras que el sector logístico continúa ganando terreno, especialmente en los nodos de Guadalajara y Querétaro.

Al segmentar por industria, la cadena de suministro, la electrónica, el sector automotriz y la industria alimentaria dominaron el panorama, sumando en conjunto el 70% de la demanda bruta al cierre del año.

En cuanto a la inversión, las empresas mexicanas lideraron la ocupación con un 41% del espacio demandado. En el plano internacional, Estados Unidos y las compañías de origen asiático (particularmente de Taiwán y China) mantuvieron una presencia fuerte, representando cada bloque un 24% de la absorción.

¿Qué viene para 2026?

Con respecto al tema de costos, el reporte detalla que los precios de renta se han estabilizado tras los incrementos históricos de años anteriores, situándose en un rango de entre $0.50 y $0.55 USD por pie cuadrado al mes. Guadalajara continúa posicionándose como el mercado con las tarifas más elevadas de la zona. 

Finalmente y de cara al futuro cercano, el Bajío se prepara para seguir recibiendo a las empresas que buscan capitalizar las ventajas competitivas de México en el mercado global; al contabilizar más de 14.6 millones de pies cuadrados entregados en 2025 y otros 6.37 millones en construcción especulativa.

Querétaro se consolida como el gigante logístico y manufacturero del Bajío

Con una ubicación privilegiada, Querétaro reafirma su posición como uno de los destinos más atractivos para la inversión en México, liderando la disponibilidad de espacio industrial en la región. La población del área metropolitana de Querétaro es de 1.59 millones de habitantes, siendo una de las zonas con mayor crecimiento demográfico en los últimos años.

Según el más reciente reporte de Market Analysis, el mercado industrial de Querétaro registró 23 transacciones al cierre del año, todas realizadas bajo esquemas de arrendamiento, lo que subraya la preferencia de las empresas por la flexibilidad operativa en la zona.

Aunque la absorción bruta alcanzó los 2.72 millones de pies cuadrados (SF) (un ajuste del 21% respecto al año anterior), el mercado muestra una salud robusta. Querétaro se mantiene como el estado con mayor disponibilidad de espacio en todo el Bajío, ofreciendo una tasa de vacante del 4.23%, lo que garantiza que aún hay espacio para la llegada de nuevos proyectos de gran envergadura.

Querétaro, el mercado con mayor disponibilidad

En la región del Bajío, Querétaro es el mercado industrial con mayor disponibilidad de edificios en todos los submercados. Además cuenta con espacios en construcción en los submercados Norte, El Marqués y Aeropuerto. Este último concentró la mayor parte de la actividad industrial del estado, atrayendo a jugadores de talla mundial. 

Entre las operaciones más destacadas del año se encuentran la llegada de Mirage, que ocupó casi 450,000 pies cuadrados, y la empresa Rifel, consolidando esta zona como el nodo estratégico por excelencia. 

El 71% de los edificios ocupados se destinaron a la manufactura. Esto confirma que Querétaro no es solo una bodega logística, sino un centro de producción real. Los sectores eléctrico y electrónico lideran la demanda (34%), seguidos de cerca por la industria automotriz y el sector de alimentos y bebidas.

A diferencia de otros mercados en Querétaro la demanda fue sumamente equilibrada: los edificios de Clase B captaron el 51% de la absorción, mientras que la demanda de espacio de Clase A se distribuyó en los tres submercados, lo que representó el 49%.

​Inversión local con visión global

El capital mexicano sigue siendo el principal motor de ocupación, representando, junto con empresas de Corea y Taiwán, el 65% del espacio absorbido. No obstante, el ecosistema es verdaderamente internacional, con participación de empresas de los Países Bajos, Estados Unidos, Canadá y Dinamarca, entre otros.

​En cuanto a los costos, los precios de salida han alcanzado máximos históricos, manteniéndose estables durante el último año, una tendencia que refleja la alta valoración del suelo industrial querétano por su conectividad hacia los principales puertos y fronteras del país.

Los datos presentados corresponden al Reporte de Absorción del Mercado Industrial Querétaro 2025 elaborado por Market Analysis.

Este es un texto de la edición 156 de la revista Inmobiliare Connect, dale CLIC AQUÍ para descargar.