Por: Pamela Ventura, Team Lead de Marketing y Comunicación en Datoz, y Jesica Croda, Content Manager
El agua es uno de los recursos naturales más críticos para el desarrollo sostenible de las ciudades. De acuerdo con el United Nations World Water Development Report, más del 40% de la población mundial enfrenta algún grado de escasez de agua. Se estima que la demanda global de este recurso podría aumentar entre 20% y 30% hacia 2050.
En los últimos meses, 41% del territorio mexicano ha enfrentado estrés hídrico debido a la sobreexplotación de acuíferos, cambio climático, contaminación y crecimiento demográfico, de acuerdo con el Monitor de Sequía de la Comisión Nacional del Agua.
El World Resources Institute, en su índice Aqueduct 4.0, clasifica a México entre las naciones de estrés medio-alto y proyecta un agravamiento para 2030 si la demanda de agua mantiene la tendencia actual.
Ante este panorama y aun cuando el sector industrial apenas consume el 5% del agua, la sustentabilidad y el uso eficiente del agua se han convertido en un tema relevante para el sector inmobiliario, especialmente para el industrial. Por ello, los desarrolladores están integrando estrategias de gestión hídrica que reduzcan el impacto ambiental y la sostenibilidad de los espacios industriales a largo plazo.
Presión hídrica en mercados clave
La presión hídrica en México no se distribuye de manera homogénea; en la mayoría de los casos, responde a dinámicas regionales donde la disponibilidad del recurso, la actividad económica y el crecimiento urbano generan distintos niveles de riesgo. En los principales mercados industriales, el acceso al agua se ha convertido en un factor determinante para la construcción de nuevos complejos industriales y la continuidad operativa de los desarrollos existentes.
Uno de los ejemplos más representativos fue el de Constellation Brands en Mexicali, Baja California, donde la instalación de una planta cervecera generó conflicto entre los habitantes, ya que su operación implicaría un consumo excesivo de agua, lo que generaría problemas en el suministro de la región.
El conflicto atrajo la atención de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales, la Comisión Nacional del Agua (Conagua), la Comisión Nacional de los Derechos Humanos (CNDH) y el expresidente Andrés Manuel López Obrador, quien anunció la realización de una consulta ciudadana para decidir el rumbo de la construcción.
En enero de 2022, Constellation Brands hizo público que trasladaría sus planes a la Antigua Hacienda de Santa Fe, en Nevería, estado de Veracruz. Este episodio evidenció cómo los proyectos industriales de gran escala enfrentan cada vez mayor escrutinio por parte de la comunidad y autoridades, especialmente en zonas con estrés hídrico elevado.
Asimismo, la crisis de abastecimiento en Monterrey durante el año 2022 marcó un precedente sobre la vulnerabilidad de las principales ciudades industriales del país. La combinación de sequía, sobreexplotación de fuentes y alta demanda provocó cortes en el suministro, afectando tanto a la población como a la actividad económica.
Por su parte, la Ciudad de México enfrenta un gran desafío estructural debido a la sobreexplotación de su acuífero, principal fuente de abastecimiento, por lo que la actividad se ha reducido a operaciones que requieren menor cantidad de líquido, tales como la logística y almacenaje. Sin embargo, continúa siendo factor estratégico de localización industrial.
En contraste, regiones del Sur Sureste del país presentan una mayor disponibilidad de agua, lo que abre una ventana de oportunidad para el desarrollo de nuevos proyectos. Estados como Veracruz, Tabasco, Chiapas, Yucatán y Quintana Roo, con abundancia relativa de agua, pueden posicionarse como destinos atractivos para nuevas inversiones, siempre que integren esquemas sostenibles que eviten replicar los problemas de sobreexplotación observados en otras regiones.
Parques industriales y la gestión del agua
Es en este escenario donde la gestión responsable del agua en los parques industriales deja de ser una buena práctica para convertirse en una condición de viabilidad.
Por ello, la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), que agrupa el 95% de los desarrolladores inmobiliarios industriales, señala que entre sus estatutos de operabilidad, la gestión del ciclo hídrico es clave para que alguno de sus asociados pueda operar.
Cada complejo debe garantizar el abastecimiento, las redes internas, el uso, la recolección, el tratamiento y el reúso o descarga del agua conforme a la normatividad vigente. Esto se traduce en requisitos concretos: estudios hidrológicos, control pluvial e “impacto hidrológico cero” para mitigar la impermeabilización, el riesgo de inundaciones y las afectaciones al equilibrio hídrico local.
No obstante, la magnitud del reto varía según la geografía. Ante este panorama, la AMPIP plantea que la respuesta debe articularse en dos planos: el territorial, con soluciones de reúso, tratamiento y control pluvial; y el normativo, con mayor trazabilidad en concesiones y descargas.
La nueva legislación del agua industrial
El entorno regulatorio del agua en México cambió en diciembre de 2025, con la expedición de la Ley General de Aguas y la reforma a diversas disposiciones de la Ley General de Aguas Nacionales. Esto en respuesta a la crisis hídrica. El agua deja de concebirse como una mercancía o derecho transferible para convertirse en un recurso cuya gestión se orienta por principios de sostenibilidad, equidad y seguridad hídrica bajo la rectoría del Estado.
En este nuevo marco regulatorio, existen nuevas disposiciones para el uso y concesión de agua industrial, haciendo énfasis en la obligatoriedad del tratamiento de aguas residuales y el aprovechamiento eficiente del recurso dentro de los procesos de manufactura. Además, se incorpora un nuevo capítulo de delitos hídricos que incluye extracción ilegal, manipulación de infraestructura, contaminación dolosa y comercio ilícito de volúmenes.
La reforma también regula de manera específica la captación de agua pluvial como mecanismo para reducir presión sobre acuíferos, y se establece la obligatoriedad del reúso del agua tratada en ciertos sectores, incentivando su adopción con criterios de eficiencia.
La prevención legal y la gestión proactiva del cumplimiento normativo son ahora determinantes para garantizar la continuidad de las operaciones en parques industriales.
Mejor manejo del agua, parques industriales más competitivos
En la actualidad, un reto para el sector industrial es integrar estrategias de eficiencia y gestión del agua que permitan mitigar riesgos en sus operaciones. Desde la implementación de sistemas de reutilización, como la captación pluvial; hasta el monitoreo inteligente del consumo, la gestión hídrica se posiciona como un componente clave para avanzar hacia modelos de desarrollo más sostenibles en los parques industriales.
En términos geográficos, los mercados secundarios del Sur Sureste del país destacan como una oportunidad para el sector por su disponibilidad hídrica, así como por el potencial de incorporar desde etapas tempranas soluciones avanzadas de tratamiento y uso eficiente del agua.
Por otra parte, la creciente demanda por parques industriales con certificaciones ambientales refleja un cambio en las prioridades del mercado inmobiliario. Desarrollos alineados con estándares de sustentabilidad suelen operar espacios más eficientes, logrando estar a la vanguardia de las regulaciones y protegiendo el medio ambiente.
En suma, los desarrollos que integran soluciones como reúso de agua, captación pluvial y sistemas de monitoreo hídrico no solo reducen su dependencia de la red, sino que aumentan su resiliencia y atractivo frente a inversionistas y empresas globales.
*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.
Este es un texto de la edición 157 de la revista Inmobiliare Connect. dale CLIC AQUÍ para descargar.
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