Retail acelera, industrial se estabiliza: Así late hoy el pulso inmobiliario comercial en México

En las calles bulliciosas de la capital mexicana donde cada esquina descubre un nuevo café, consultorio o tienda de conveniencia cada semana, el mercado de locales comerciales se mueve con vértigo. A la misma hora, en el corredor industrial de Cuautitlán, los camiones entran y salen de los parques logísticos donde los metros cuadrados se negocian con otra cadencia: más paciente, pero igual de estratégica. 

Así late hoy el inmobiliario comercial mexicano: dos ritmos unidos por un mismo flujo económico. Uno late con fuerza bajo los techos industriales; otro se mueve al ritmo de plazas y corredores urbanos. Hacia el cierre del 2025, ambos sectores muestran comportamientos distintos pero complementarios: mientras los espacios industriales moderan la velocidad y consolidan inventario, los locales comerciales parecen encender el acelerador del consumo urbano. 

Tras varios trimestres marcados por el dinamismo industrial y cierta cautela en el retail, agosto 2025 mostró con claridad esa doble velocidad de acuerdo con los datos arrojados por nuestra plataforma Spot2.mx: un mercado industrial que tras un bache en julio, recupera fuerza con un rebote en búsquedas y metraje visitado; mientras los locales comerciales siguen ampliando inventario y volumen. Entre la energía del retail y la estabilización del industrial, se dibuja el mapa de hacia dónde se dirige el capital para la recta final del año.

Industrial: estabilidad tras un ciclo de expansión 

El real estate industrial mantiene su papel de motor estructural: representa el 25.4% del inventario en nuestra plataforma, con un récord de casi 12 mil espacios acumulados en lo que va del año. En lo que se refiere a la demanda, su participación digital escaló al 35% en agosto y las búsquedas prácticamente se duplicaron respecto al mes previo, cuando los anuncios internacionales y ajustes arancelarios parecían haber enfriado temporalmente el ritmo.

Esta cadencia en la demanda confirma que el sector sigue activo, pero la configuración de la oferta es el verdadero dato revelador: la mayoría de los espacios son subespacios dentro de parques industriales clase A, lo que refleja la preferencia de los inquilinos por infraestructura compartida, servicios integrados y ubicaciones con acceso logístico estratégico. 

Los desarrolladores están privilegiando la absorción de inventario existente antes de sacar nuevos proyectos al mercado. Los ciclos de comercialización de naves clase A son largos, mientras que las clases B y C tienen mayor rotación, haciendo natural esta estabilización. 

Geográficamente, Estado de México, Nuevo León, Jalisco y Querétaro concentran cerca del  60% de la oferta industrial dentro de la plataforma. Aunque la variación mensual fue mínima, Yucatán y San Luis Potosí muestran avances incipientes. El mensaje es claro: la diversificación territorial avanza, pero lentamente. Los grandes polos seguirán dominando, aunque los hubs emergentes del sureste y Bajío abren oportunidades para inversionistas dispuestos a anticiparse a la demanda. 

El metraje promedio visitado para naves o instalaciones industriales fue de 1,084 m² en agosto, de acuerdo con las visitas generadas a través del marketplace. Este ajuste indica una preferencia hacia naves medianas, posiblemente impulsado por empresas que buscan mayor flexibilidad y costos operativos más eficientes. 

Los precios permanecen estables si se considera una media entre clases A, B y C: CDMX+Edomex lideran con $160 MXN/m², seguidos por Jalisco ($139) y Nuevo León ($142), con mediana nacional de $134 MXN/m². La estabilidad confirma que la competencia ya no se gana ajustando rentas, sino con condiciones contractuales atractivas, infraestructura crítica y tiempos de entrega competitivos. 

Locales comerciales: el regreso del consumo presencial 

Mientras el industrial se estabiliza, los locales comerciales ofrecen un relato distinto: el de la  reactivación y alta rotación, al concentrar el 21.3% del inventario total publicado en Spot2.mx, una participación estable. La estructura muestra el predominio de subespacios en plazas y proyectos mixtos (65%), seguidos por locales simples independientes (38%). Los proyectos completos, como centros comerciales, tienen menor presencia. Este patrón confirma que el retail actualmente privilegia las sinergias en corredores de alto flujo, donde las marcas pueden capitalizar el tráfico ya existente. 

Su participación en búsquedas digitales bajó a 29.3% en agosto (10 puntos menos que en julio), pero el dato requiere matiz: en volumen absoluto, las búsquedas crecieron 22%. Más que perder dinamismo, el segmento redistribuye demanda y lo hace hacia espacios más compactos: la media visitada descendió a 104 m², ideal para negocios de proximidad, cadenas de conveniencia o servicios especializados.

La concentración geográfica confirma las sospechas de predominio urbano y centralizado en el país: CDMX lidera con casi el 20% del inventario seguida por Estado de México, Nuevo León y Querétaro, mientras que Jalisco, Puebla y Yucatán comienzan a consolidar mercados regionales de atractivo comercial. Para inversionistas, el dilema es competir en un centro saturado o anticipar demanda en corredores secundarios pero gozar así de menor presión de rentas. 

Las visitas agendadas confirman el liderazgo de tres alcaldías capitalinas: Cuauhtémoc, Benito Juárez y Miguel Hidalgo, que concentran el mayor interés y las convierten en los  corredores comerciales más codiciados. Fuera de CDMX, Guadalajara y Zapopan emergen  como polos regionales dinámicos, reflejando una incipiente descentralización del retail.

El precio de la media nacional en la plataforma considerando todas las categorías, se ubica en $350 MXN/m², con fuertes diferencias: CDMX+Edomex lideran con $440 MXN/m², Nuevo León $390, Querétaro $336 y Jalisco $305. La brecha obliga a justificar rentas premium con  ubicación estratégica y valor agregado, mientras que en plazas emergentes la clave es la relación costo-beneficio para atraer inquilinos. 

Conclusiones: un mercado bifocal 

El análisis conjunto muestra un mercado inmobiliario comercial que opera en dos ritmos distintos pero complementarios. El industrial aporta estabilidad, con inventario creciente, precios consolidados y proyección a largo plazo, indispensable para cadenas de suministro y nearshoring. El retail como termómetro inmediato del consumo urbano, proyecta dinamismo, alta rotación y creciente interés por ubicaciones urbanas estratégicas, con una tendencia cada vez más clara hacia la compactación de espacios. 

Para los inversionistas y desarrolladores, la lección hacia el cierre del 2025 es clara: se  requiere una visión bifocal. Por un lado, consolidar presencia en corredores industriales con  infraestructura probada y, por otro, apostar por proyectos comerciales en zonas de alto consumo, donde la velocidad de colocación es la ventaja competitiva. Más que cifras, estas tendencias revelan cómo México equilibra el músculo logístico del nearshoring con la vitalidad urbana. Quien entienda esta dualidad no sólo leerá un reacomodo en bodegas o un repunte en locales, sino el anticipo de una nueva geografía económica y social que, pese a la cautela macroeconómica, sigue apostando por el consumo como motor de confianza.

Por: Pablo Gadsden, Cofundador y CGO de Spot2.mx

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

Este es un texto de la edición 154 de la revista Inmobiliare, dale CLIC AQUÍ para descargar.