Fibras de retail en México: resiliencia, evolución y oportunidad de inversión

Dentro del Real Estate en México, el segmento dedicado a atender al sector retail ha sido uno de los más atractivos para los inversionistas de diferentes niveles, por ello, existe un gran interés por parte de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) para tener dentro de sus portafolios de propiedades este tipo de activos.

Un entorno económico marcado por la inflación, el nearshoring y la transformación del consumo, han generado que los activos inmobiliarios dedicados al retail vuelvan al radar de los inversionistas institucionales.

Actualmente hay ocho Fibras que cuentan con propiedades del segmento retail: Fibra Uno, Fibra Danhos, Fibra Macquarie, Fibra Nova, Fibra Mty Fibra Plus, Fibra Soma y Fibra Shop, esta última se concentra 100% en este segmento. 

El portafolio de propiedades de retail de las Fibras es tan importante, que equivale al 20% de la superficie rentable total de las Fibras, con 5.6 millones de metros cuadrados (m2), con tasas de ocupación que oscilan entre 92 y 100 por ciento. Asimismo, a diferencia de otros segmentos, los inmuebles de retail tienen cobertura en casi los 32 estados del país.

Las Fibras que gestionan centros comerciales, power centers y desarrollos de usos mixtos han demostrado no solo resiliencia, sino una capacidad de adaptación que las vuelve particularmente competitivas frente a otras clases de activos.

¿Por qué son competitivas las Fibras de retail?

A pesar de los retos macroeconómicos, el consumo interno en México ha mostrado fortaleza gracias al crecimiento de la clase media, el bono demográfico y el aumento del empleo formal. Las ventas minoristas han superado niveles prepandemia en diversos segmentos, impulsando la demanda por espacios comerciales. 

Una de las principales ventajas de las Fibras de retail es la diversificación geográfica y sectorial, al tener activos en casi todo el país y de todas las tipologías; desde grandes centros comerciales en zonas metropolitanas hasta plazas de conveniencia en ciudades medianas, estos vehículos ofrecen exposición a distintos perfiles de consumo. Tal es el caso de Fibra Uno y Fibra Shop.

Además, la mezcla de arrendatarios, donde conviven marcas globales, nacionales y negocios locales, reduce el riesgo de vacancia y estabiliza los ingresos. Esto aunado a tener portafolios anclados por inquilinos esenciales como supermercados, farmacias y bancos.

El auge del comercio electrónico ha llevado a los centros comerciales a evolucionar hacia espacios híbridos y de entretenimiento. Las Fibras de retail están incorporando estrategias omnicanal junto con sus inquilinos, incluyendo puntos de recogida, logística de última milla y espacios con experiencias físicas complementarias: acuarios y parques de diversiones, en el caso de Fibra Danhos; experiencias 3D, exposiciones de arte, en el caso de Fibra Uno, entre otros. Este enfoque ha sido clave para su recuperación en niveles de afluencia y ocupación de espacios.

Los ingresos de las Fibras se benefician de contratos de arrendamiento a largo plazo. Además, muchas propiedades generan ingresos adicionales por servicios, estacionamiento o publicidad, lo que mejora el rendimiento del activo.

Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara no son los únicos objetivos de expansión de las Fibras de retail, en los últimos años han optado por expandirse hacia ciudades secundarias y terciarias donde el consumo va en ascenso y la oferta comercial aún es limitada, como el sureste, bajío y norponiente del país.

Estas ubicaciones presentan tasas de ocupación altas, menor competencia y márgenes más amplios, lo que representa una oportunidad de expansión orgánica y capitalización del valor.

Con todo, las Fibras de retail han sabido adaptarse al consumidor mexicano y generar flujos estables de sus propiedades, las cuales resultan de gran valor para sus portafolios y esto es atractivo para los inversionistas. 

Retos de las Fibras de retail

Uno de los principales retos para las Fibras de retail es la presión macroeconómica, es decir, la inflación puede afectar el poder adquisitivo de los consumidores y, a su vez, impactar las ventas de los inquilinos. Además, tasas de interés altas reducen el atractivo relativo de los rendimientos inmobiliarios frente a instrumentos financieros.

Si bien, la mayoría de las rentas de los espacios dedicados a retail están en pesos mexicanos, paulatinamente, y en especial en los centros comerciales de última generación, las rentas se cotizan en dólares, por lo que la volatilidad del tipo de cambio podría afectar sus flujos. Esto aunado a la dependencia de productos importados por parte de los inquilinos, que también puede impactar en los márgenes de operación de los arrendatarios, afectando la capacidad de pago.

Por otro lado, la sobreoferta de espacios comerciales en algunas ciudades con alta concentración comercial, como Ciudad de México, Monterrey o Guadalajara, también es un reto mayor para las Fibras, puesto que algunas propiedades tienen altas vacancias.

Además, la exigencia de las prácticas ESG (ambientales, sociales y de gobernanza) por parte de los inversionistas institucionales, obligan a las Fibras a mejorar la eficiencia energética de sus activos y adoptar prácticas más transparentes, por ello Fibra Shop tiene como meta instalar paneles solares en el 89% del área bruta rentable (ABR) de sus centros comerciales.

Aunque las Fibras de retail enfrentan un entorno cambiante, estos retos también representan oportunidades de transformación. Aquellas que logren adaptar sus portafolios a las nuevas dinámicas del consumo, fortalecer su estrategia ESG y mantener flujos estables en contextos adversos, seguirán siendo vehículos competitivos en el mercado inmobiliario mexicano.

Si bien, las Fibras de retail no tienen tanta popularidad como las industriales, lo que limita su liquidez en bolsa, estos fideicomisos son una gran oportunidad para los inversionistas por su resiliencia y potencial.

Por: Pamela Ventura, Content Manager and Head of PR en Datoz

Este es un texto de la edición 152 de la revista Inmobiliare, dale CLIC AQUÍ para descargar.

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.