El boom del mercado multifamiliar: resiliencia y oportunidad para inversionistas

El mercado de vivienda en renta, mejor conocido como multifamily, se ha consolidado como uno de los más importantes para los inversionistas sofisticados a nivel global, ofreciendo un perfil de riesgo retorno muy atractivo históricamente y una gran resiliencia ante crisis.

Hoy, además de su carácter defensivo, se ve beneficiado por un marcado desequilibrio entre oferta y demanda a nivel nacional, que se espera continúe en el mediano y largo plazo, lo que lo convierte en uno de los activos más atractivos para invertir en los próximos años.

Oferta contenida que fortalece el valor de los activos

Los inicios de construcción de nuevos departamentos han caído 76% desde 2022, hasta 37,000 unidades, muy por debajo del promedio de 92,000 unidades de los últimos diez años.

Las altas tasas de interés, inflación, mayores costos de materiales y escasez de mano de obra especializada han reducido el ritmo de construcción de vivienda en renta y en venta. 

Los altos niveles de tasas tienen un doble impacto: encarecen el financiamiento para desarrolladores y generan un “efecto apego”, donde propietarios con hipotecas a tasas bajas se resisten a vender, reduciendo aún más la oferta. 

Aunque la Reserva Federal proyecta recortes, es poco probable que el financiamiento regrese a los mínimos históricos de la pandemia. Además, los aranceles a importaciones y las políticas migratorias actuales seguirán encareciendo la construcción.

Arrendar, una elección respaldada por economía y estilo de vida

La demanda de vivienda en renta está siendo impulsada por cuatro vientos a favor. El primero es el bono demográfico de la generación Z: este grupo suma cerca de 70 millones de personas que están entrando en su etapa de vida prime para rentar.

Segundo, los cambios en los estilos de vida favorecen el alquiler: Millennials y generación Z son más nómadas, se casan y tienen hijos más tarde, y compran su primera vivienda a los 38 años en promedio.

Tercero, no se trata solo de preferencias. Las barreras para acceder al financiamiento obligan a muchos a rentar: solo el 26% de los hogares califica para un crédito hipotecario, en comparación con 52% en 2012. 

Finalmente, la brecha entre el costo de renta y el pago de una hipoteca está en máximos históricos. En la última década, los precios de venta se han duplicado y las tasas hipotecarias están en máximos históricos. Actualmente, la diferencia entre comprar y rentar es de 1.7 veces (USD$3,163 compra vs. USD$1,827 renta), lo que hace que la compra sea económicamente menos atractiva y mantiene a más hogares rentando por más tiempo.

Un mercado de rentas con crecimiento acelerado

A medida que menos hogares tienen propietarios, el número de renta crece: el aumento anual promedio fue de 171,000 viviendas entre 2019 y 2022, cifra que saltó a 408,000 en 2023 y a 848,000 en 2024. Se espera que esta tendencia continúe en los próximos años. 

La limitada oferta obliga a más personas a permanecer en el mercado de rentas por más tiempo y, con la generación Z entrando en este segmento, el desequilibrio continuará ampliándose significativamente.

Para los inversionistas y administradores de propiedades, este es el momento idóneo para invertir ya que se esperan incrementos orgánicos de ocupación y rentas muy interesantes. Hoy más que nunca, invertir en ladrillos promete retornos sólidos ajustados al riesgo, y solo quienes aprovechen esta oportunidad podrán capitalizarlos.

Por: Gerardo Mahuad Quijano, Managing Principal y Cofundador de Eagle Property Capital

Este es un texto de la edición 153 de la revista Inmobiliare, dale CLIC AQUÍ para descargar.