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El financiamiento colectivo inmobiliario (también conocido como crowdfunding inmobiliario) cumple 10 años en México y además de ser un sector que muestra dinamismo y crecimiento, cuenta con varios jugadores relevantes que están moldeando la industria.
Según datos de la AFICO (Asociación de plataformas de Financiamiento Colectivo), al mediados del 2025 existían 9 plataformas especializadas en inmuebles autorizadas por la CNBV como IFCs (Institución de Financiamiento Colectivo), de las cuales únicamente 7 están operando.
Existen principalmente dos modelos o tipos de crowdfunding inmobiliario:
● Deuda
El inversionista presta dinero a un proyecto inmobiliario, el cual debe pagar intereses y capital después de un plazo establecido. Entre las plataformas se observan modelos de deuda con tasa fija, y otros con tasa variable que depende del resultado del proyecto. Para los desarrolladores inmobiliarios esta opción es una alternativa de financiamiento a la construcción o remodelación.
● Copropiedad o regalías
El inversionista adquiere una participación en un inmueble, y se hace beneficiario de las rentas y la plusvalía de su parte proporcional. Normalmente se ofrece un mercado secundario para poder vender tu participación.
De las 9 plataformas autorizadas por la CNBV, en sus oficios de autorizaciones 4 están autorizadas para hacer únicamente deuda, 4 para copropiedad o regalías, y en el caso de briq.mx está autorizada para hacer tanto deuda como copropiedad y regalías.
Resumen de las plataformas
briqmx: Fundada en 2015 y con licencia como Institución de Financiamiento Colectivo (IFC) por parte de la CNBV desde 2023. Ofrece financiamiento de deuda para construcción y remodelación para proyectos residenciales o de uso mixto en México; y de copropiedad para ser socio de proyectos o fondos operados por terceros tanto en México como en Estados Unidos. Ha financiado más de 170 proyectos. Sus montos mínimos de inversión son desde los
$500 pesos. Ofrece un mercado secundario para sus proyectos de copropiedad. Su método de fondeo es a través de campañas de recaudación, donde cada proyecto puede tener una o muchas campañas.
100 ladrillos: Fundada en 2017 y con licencia como IFC desde 2021. Ofrece inversión del tipo copropiedad en proyectos principalmente comerciales e industriales, aunque también tienen algunos habitacionales, todos operados por la propia fintech. Ha financiado y opera 32 proyectos. También ofrece un mercado secundario para compra y venta de las participaciones. Los montos mínimos de inversión se encuentran en el mercado secundario y parten desde los $2,000 pesos aproximadamente. Su método de fondeo es a través de fraccionar la propiedad en unidades que llaman ladrillos; ellos compran las propiedades a un precio y las venden en pedacitos a otro precio.
M2crowd: Inició operaciones desde el 2017 y obtuvo su licencia como IFC en 2021. Financía proyectos principalmente residenciales a través de deuda. Ofrece un mercado secundario para deuda con un funcionamiento sofisticado y contratos especiales. No es claro cuántos proyectos han financiado, y los montos mínimos son mucho más altos, normalmente superiores a $50,000 pesos, aunque llegan a tener oportunidades desde $1,000 pesos. Financían los proyectos por fases, en donde cada fase es una oportunidad para invertir, y tienen diferentes condiciones para quien invierte más monto.
Monific: Fundada en el 2018 y con licencia como IFC 2023. Ofrecen inversiones de tipo copropiedad en proyectos de tipo habitacional, hotelero e industrial. También ofrece un mercado secundario en donde se pueden vender o adquirir participaciones de los proyectos. Su monto mínimo de inversión es de $1,000 pesos. Ha financiado 103 proyectos en total.
Expansive: Fundada en 2016 y con licencia como IFC desde 2023. Ofrece financiamientos para proyectos a través de deuda, con montos mínimos desde $1,000 pesos en proyectos de tipo residencial y hotelero. No es claro el número de proyectos financiados. No se tiene información sobre un mercado secundario disponible por el momento. Financian sus proyectos por campañas de recaudación que las denominan “versiones” de un mismo proyecto.
Arces: Fundada 2019 y con licencia como IFC desde 2021. Ofrece Inversiones de tipo copropiedad o regalías en preventas de proyectos de tipo residencial y hotelero. Los montos mínimos de inversión son en general bastante más altos que van desde los $300,000 hasta los $10,000 pesos. A diferencia de otras plataformas de copropiedad en donde el usuario cuenta con un mercado secundario o puede quedarse la participación como patrimonio, en Arces se venden las unidades precompradas. En su sitio se muestran 45 oportunidades históricos, aunque algunos corresponden a departamentos distintos del mismo proyecto, por lo que el número de proyectos podría ser menor.
Pm2: Con licencia como IFC desde 2024. Ofrece inversiones de deuda para proyectos que en su mayoría son de tipo habitacional para la construcción, remodelación ó comercialización de las viviendas. Su monto mínimo de inversión es de $1,000 pesos y hasta el momento no
cuenta con un mercado secundario disponible en su plataforma. Tampoco menciona el número de proyectos que han financiado en total.
Inverteca: Con licencia como IFC desde 2023, indican que iniciarían operaciones en febrero de 2025; sin embargo, no presenta todavía oportunidades para invertir. Menciona que contarán con mercado secundario y el monto mínimo para inversión será de $20,000 pesos. Pareciera que sus inversiones serán del tipo copropiedad.
Top Kapital: Con licencia como IFC 2022, pero todavía no inicia operaciones. Su sitio no ofrece información adicional, aunque están activos en sus redes sociales con contenido básico de términos y conceptos de inversión. Su autorización como IFC indica que el tipo de financiamiento colectivo que pueden realizar es de deuda.
Participación de mercado por fondeo (monto invertido)
Con base en las métricas que las propias plataformas inmobiliarias reportan en sus páginas de estadísticas y estados financieros (que la CNBV les obliga a publicar), compartimos un estatus general de la industria al cierre de año.
La información de fondeo en cada plataforma es la métrica más básica, ya que determina qué tanta actividad o transaccionalidad tienen sus usuarios a través de ella. El fondeo significa el monto que los usuarios inversionistas aportaron a proyectos de los usuarios solicitantes a través de cada plataforma.
| IFC | Fondeo acumulado al cierre 2024 | Fondeo nuevo durante 2024 | Participación de mercado acumulada | Participación de mercado durante 2024 | |
| briq.mx | $2,230,818,549.00 | $572,171,331.00 | 50.20% | 55.73% | |
| 100 ladrillos | $1,077,433,034.00 | $177,061,300.00 | 24.25% | 17.25% | |
| M2crowd | $533,617,722.67 | $55,296,862.67 | 12.01% | 5.39% | |
| Monific | $263,646,000.00 | $59,333,000.00 | 5.93% | 5.78% | |
| Expansive | $236,238,812.42 | $78,785,548.96 | 5.32% | 7.67% | |
| Arces | $57,089,829.89 | $39,334,288.89 | 1.28% | 3.83% | |
| pm2 | $44,677,212.87 | $44,677,212.87 | 1.01% | 4.35% | |
| Inverteca | $0.00 | $0.00 | 0.00% | 0.00% | |
| Top Kapital | $0.00 | $0.00 | 0.00% | 0.00% | |
| total | $4,443,521,160.85 | $1,026,659,544.39 | 100.00% | 100.00% |
Consideraciones en los datos:
○ M2crowd no ha publicado su información del último trimestre de 2024, por lo que se consideró una extrapolación de los primeros 3 trimestres del año.
○ pm2 reporta únicamente datos a partir del tercer trimestre.
○ Inverteca y Top Kapital no habían iniciado operaciones al cierre de 2024.
Fuentes:
○ Contacto directo con algunas plataformas y estadísticas publicadas por las mismas en sus sitios web según el Anexo 17 de la Circular Única para Instituciones de Financiamiento Colectivo o páginas de estadísticas.
El modelo de negocios de las plataformas consiste normalmente en un “marketplace” o mercado en donde se conectan aportantes con solicitantes. La naturaleza de estos modelos de negocios tiene a concentrarse en pocos jugadores, lo que se le conoce en inglés como “winner takes all” que refiere a que el ganador de la industria se queda con el mercado.
Se puede constatar esto al observar que la industria está dominada históricamente por 3 plataformas: briq.mx, 100 ladrillos y M2crowd; siendo briq.mx la que lleva la delantera con más de la mitad del mercado. Este hecho se refuerza aún más con los datos del 2024 en donde briq.mx tomó todavía más participación y el resto de plataformas se dividieron con mayor equidad el resto del mercado, pasando de 50.2% a 55.7% de participación de mercado.
Otro aspecto a notar es la madurez y crecimiento acelerado que ha tomado la industria, que hace 10 años apenas exploraba los esquemas legales para poder funcionar, pero hoy ya crece a ritmos acelerados. Tan solo 2024 representó el 23% de esos 10 años, por lo que podemos esperar mucho más relevancia del sector en los años venideros.
Estatus de los proyectos y resultados de cartera
De las plataformas que operan con el modelo de deuda, únicamente briq.mx y m2crowd reportan el desempeño de su cartera. Ni pm2, ni expansive reportan resultados o transparencia sobre el desempeño de los créditos.
El estatus de la cartera de crédito de las únicas 2 plataformas que sí lo transparentan, a mediados de julio de 2025 se ve de la siguiente manera:
| briq.mx | m2crowd | |
| Pagado | 62.2% | 47.0% |
| Al corriente | 32.1% | 36.0% |
| Retraso menor a 90 días | 2.8% | 2.0% |
| Retraso entre 90 días y 1 año | 1.2% | 6.0% |
| Retraso mayor a un año | 1.7% | 9.0% |
Aunque briq.mx ha fondeado un monto considerablemente más alto, presenta una cartera mucho más sana que la de m2crowd; aunque hay que reconocer el esfuerzo por transparentarla también.
Información financiera de las plataformas
Aunque los resultados de la actividad que sucede entre usuarios en una plataforma no necesariamente tienen relación con el resultado financiero de la misma, es importante conocer la buena salud del sector de financiamiento colectivo inmobiliario a través del estatus financiero de cada plataforma.
El reto de la regulación y las exigencias en capital y recursos para operar vuelven crítico que cada plataforma tenga finanzas sanas para seguir operando, al tiempo que crece su oferta y funcionalidad.
| IFC | Ingresos 2024 | Gastos 2024 | Utilidad 2024 |
| briq.mx | $30,331,000.00 | $23,816,000.00 | $6,515,000.00 |
| M2crowd | $12,601,000.00 | $12,380,000.00 | $221,000.00 |
| Expansive | $8,148,000.00 | $9,492,000.00 | -$1,344,000.00 |
| pm2 | $9,740,000.00 | $12,014,000.00 | -$2,274,000.00 |
| Monific | $7,360,000.00 | $12,022,000.00 | -$4,662,000.00 |
| 100 ladrillos | $42,627,000.00 | $50,259,000.00 | -$7,632,000.00 |
| Arces | $3,542,000.00 | $16,795,000.00 | -$13,253,000.00 |
Consideraciones en los datos:
○ Para el caso de 100 ladrillos, se incluyen en los gastos el monto de pérdidas netas de participación en otras entidades.
○ Se consideran tanto los ingresos como los egresos operativos y no operativos, con el objetivo de unificar la información financiera de todas las entidades.
Fuente:
○ Estados financieros publicados por cada plataforma en sus sitios web.
Hallazgos finales relevantes:
● La radiografía que muestran los datos financieros de las plataformas también refleja el liderato que ha consolidado briq.mx y que refuerza el estilo de los modelos de negocio tipo “marketplace”.
● Observar plataformas que ya presentan utilidades es un hito importante para la industria, ya que demuestra un modelo de negocio viable, a pesar de tener altos costos por cumplimiento regulatorio.
● Es de destacar el caso de 100 ladrillos, que a pesar de presentar el mayor número en ingresos, también presenta el gasto más elevado; probablemente debido a una estrategia de altos gastos en mercadotecnia y venta, comúnmente presentado en “startups” que levantan rondas de financiamiento de inversionistas de alto riesgo, bajo un modelo de apuesta “todo o nada”.
● Será interesante seguir de cerca el desempeño de la industria de financiamiento colectivo inmobiliario en donde será de esperarse una consolidación, ya sea a través de adquisiciones de las plataformas grandes a las chicas, o simplemente de selección natural donde cerrarán las puertas algunas.
Investigación realizada por AFICO
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