Los nuevos jugadores del segmento inmobiliario industrial en México

El inicio de este año presenta desafíos para la economía de México, con factores como cambios políticos, amenazas arancelarias, inflación, presiones migratorias y una menor inversión. Aun en este contexto el segmento inmobiliario industrial se posiciona como el de mayor estabilidad comparado con los demás segmentos comerciales como oficinas y retail.

El impulso del auge en la demanda de espacios industriales entre 2021 y 2023, cuando las absorciones brutas a nivel nacional superaron los 6 millones de metros cuadrados (m2) anuales de área neta rentable (ANR), se mantuvo en 2024. Aun cuando la demanda se redujo, la absorción alcanzó 5 millones de m2, superando en más de 1 millón de m2 los niveles registrados antes de 2020, de acuerdo con información de Datoz.

Como es conocido, las altas demandas de espacios industriales se debieron a ajustes en las cadenas de suministro que derivaron en el nearshoring y benefició al norte y bajío del país, así como, la logística y el boom del comercio electrónico en las grandes ciudades como Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey. Esto ha hecho que el segmento inmobiliario industrial sea muy atractivo para la inversión.

Ante esta demanda, los desarrolladores industriales incrementaron sus inversiones en la construcción de espacios industriales, ya que pasaron de edificar en promedio 1.8 millones de m2 de ANR entre 2019 y 2021 a 3.5 millones de m2 en 2022 y 2023. Pero el máximo se alcanzó en 2024, cuando se inició la construcción de más de 5 millones de m2.

Más del 70% de los inicios de construcción se concentró en un grupo de seis desarrolladores: E-Group, Vynmsa, Vesta, Prologis, Grupo Favier y Jysa. Sin embargo, más de cien compañías edificaron espacios industriales en 2024 y entre estas compañías se unieron nuevos jugadores con el fin de aprovechar la estabilidad, rentabilidad y los beneficios que trae consigo este segmento, además de diversificar sus portafolios.

Fibra Danhos, Thor Urbana y Ruba son algunas de las desarrolladoras, especializadas en otros segmentos inmobiliarios como vivienda, oficinas y centros comerciales, que comenzaron a diversificar sus portafolios mediante el desarrollo de edificios industriales y/o la adquisición de portafolios industriales. 

Fibra Danhos atenderá demandas logísticas

Fibra Danhos, especializada en el desarrollo y administración de centros comerciales y edificios de oficinas, desarrolló su primer parque industrial: Cuautitlán 1, ubicado en uno de los corredores con mayor demanda y menor disponibilidad de espacios industriales del país en el mercado de Ciudad de México (CDMX). 

El parque industrial Cuautitlán 1 contará con dos edificios flexibles de “logistics-to-suit” en cross-dock, que suman más de 200,000 m2 de ANR. En ellos se podrán establecer empresas de logística, e-commerce y manufactura ligera y ensamblaje. Uno de los inquilinos de este parque es el gigante del comercio electrónico en América Latina: Mercado Libre. Este complejo se dividió en dos fases, la primera ya está en operación, la segunda se entregará en el segundo trimestre de 2025.

Asimismo, la Fibra está en proceso de construcción el Parque Industrial Danhos Palomas, que se finalizará en el cuatro trimestre de 2025. Este complejo se ubica en un terreno de 474,000 m² en Cuautitlán, Estado de México. En una primera fase, Danhos desarrollará un build-to-suit de 52,461 m² con especificaciones AAA, diseñado para albergar el CEDIS de una destacada cadena de autoservicio.

La estrategia de Fibra Danhos es atender principalmente a compañías que requieran espacios de logística y distribución en el mercado de Ciudad de México.

Thor Urbana va por el mercado manufacturero

La desarrolladora inmobiliaria especializada en centros comerciales y complejos de usos mixtos, Thor Urbana construirá un parque industrial en Apodaca, Nuevo León, denominado Thor Urban Park-Apodaca 1, el cual contempla la construcción de tres naves industriales, con una extensión de más de 40,000 m2 de ANR. Las naves se entregarán durante el segundo y tercer trimestre del 2025.

Thor Urbana señala que este proyecto se alinea con la estrategia de diversificación de su portafolio inmobiliario y aprovechar las oportunidades del segmento industrial.

Esta desarrolladora incursionó en el segmento industrial en 2023, con la adquisición de un portafolio de 11 naves industriales que suman 180,000 m2 y tres hectáreas de tierra para desarrollo industrial en el Bajío. Además, este 2024 Thor Urbana compró otro portafolio de nueve propiedades industriales que suman 148,000 m2 en Saltillo y Ramos Arizpe, Coahuila. Ambos portafolios están orientados a la manufactura.

Ruba, de vivienda a industrial

Una de las más grandes desarrolladoras de vivienda en el país, Ruba en asociación con Grupo Musa inició la construcción de la primera etapa de uno de los complejos industriales más grandes de Tijuana: Parque Industrial Natura, que contará con un total de 180 hectáreas.

La primera etapa de este parque industrial sumará 18,000 m2 y estará lista para ocuparse a finales de 2025. Cabe señalar que, el parque se anexará al complejo habitacional Natura, donde ya existen 17 mil viviendas habitadas, comercio y equipamiento urbano. 

Las oportunidades del segmento industrial

El segmento inmobiliario industrial en México ofrece estabilidad y rentabilidad, por lo que resulta sumamente atractivo para desarrolladoras que buscan diversificar sus inversiones y aprovechar los beneficios de este segmento.

Las propiedades industriales tienen algunas ventajas frente a las propiedades comerciales de otros segmentos, por ejemplo: arrendamiento de largo plazo (5 a 10 años), índice alto de ocupación debido a la alta demanda de espacios por tendencias como el e-commerce.

Asimismo, este segmento ha captado un gran porcentaje de la inversión extranjera directa (IED) del país y es parte de estrategias de diferentes órdenes de Gobierno que incluyen apoyos gubernamentales para el desarrollo económico.

Por Datoz 

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.